AI w nieruchomościach w Polsce zaczyna się od tego, jak naprawdę trafiają do Ciebie klienci: przez Otodom, Morizon, Gratkę, OLX i własną stronę, każdym kanałem osobno. Sztuczna inteligencja dla biur nieruchomości ma tu konkretną robotę: zebrać zapytania z tych kanałów, przygotować odpowiedzi i oferty, a Tobie zostawić decyzję. Ta strona opisuje polski kontekst: kanały, przepisy, które dotykają pracy z AI, stan ustawy o systemach sztucznej inteligencji oraz to, co możesz oddać AI jeszcze w tym tygodniu.
Wszystkie przepisy poniżej sprawdziliśmy w oficjalnych tekstach 21 października 2026 r. To przegląd praktyczny, nie porada prawna. Tam, gdzie czegoś nie udało się potwierdzić, piszemy to wprost.
Jak zapytania docierają do polskiego biura nieruchomości
Większość zapytań przychodzi z kilku portali i ze strony biura. Każdy z nich ma własny panel, własną skrzynkę i własne tempo odpowiedzi, więc bez jednego lejka agent odpowiada w pięciu miejscach naraz.
- Otodom. Otodom zachęca biura do eksportu ofert z CRM przez API zamiast XML. W swoim artykule z 19 stycznia 2024 r. pisze, że przy API ogłoszenia trafiają do portalu w czasie rzeczywistym, a eksport XML odbywa się raz na kilka godzin, oraz że XML nie jest technicznie wspierany. Autoryzację ustawia się w ustawieniach eksportu w programie CRM.
- Morizon i Gratka. Obie marki należą do Grupy Morizon-Gratka. Na stronie oferty dla biur grupa pisze o publikacji na 13 serwisach, integracji z popularnymi programami CRM i MLS Agencja5000 do wymiany informacji między biurami (w pakietach SMART i MASTER). Zakres zależy od pakietu (START, SMART, MASTER).
- OLX Nieruchomości. To kategoria ogłoszeń na olx.pl, kolejne źródło zapytań. Oficjalnej dokumentacji importu ofert OLX dla biur nie udało nam się odczytać, więc nie opisujemy jej tutaj.
- Własna strona i formularze. To jedyny kanał, w którym sam ustalasz, jakie dane zbierasz i co klient widzi przy zgodzie.
Wniosek jest praktyczny: CRM musi być jednym miejscem, do którego zbiegają się zapytania, a AI działa na tym miejscu, a nie na pięciu skrzynkach. Z lokalnych programów warto znać ASARI. Porównanie znajdziesz w tekście alternatywa dla ASARI, napisanym uczciwie także o tym, kiedy zostać przy ASARI.
Przepisy, które dotykają pracy z AI w biurze nieruchomości
Pośrednictwo: brak licencji, ale są obowiązki
Aktualny tekst jednolity ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399, obwieszczenie z 12 marca 2026 r., ogłoszone 25 marca 2026 r.) nie zawiera już przepisów o licencji pośrednika: art. 179 jest uchylony. Pośrednik to przedsiębiorca prowadzący taką działalność (art. 179a). Zostały jednak konkretne wymagania.
- Umowa pośrednictwa. Zakres czynności określa umowa, która wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności (art. 180 ust. 3). Szkic umowy napisany przez AI jest tylko szkicem, a ważność zależy od formy i treści, które sprawdzasz Ty lub Twój prawnik.
- Ubezpieczenie OC. Pośrednik podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej (art. 181 ust. 3). Kopia aktualnej polisy jest załącznikiem do umowy pośrednictwa, a brak jej przekazania pozwala klientowi wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym po wezwaniu na piśmie i 7 dniach (art. 181 ust. 3a i 3b).
- Niekaralność. Art. 180a wymaga niekaralności za wskazane przestępstwa od osoby prowadzącej działalność, a w spółce od osób prowadzących sprawy lub reprezentujących.
Jeśli AI przygotowuje Ci wzór umowy, dopilnuj, by w pakiecie była polisa OC, bo asystent o niej sam nie pomyśli.
Świadectwo charakterystyki energetycznej w ogłoszeniu
Jeśli dla budynku lub lokalu sporządzono świadectwo charakterystyki energetycznej, ogłoszenie lub reklama zbycia albo najmu muszą podawać wskaźniki z tego świadectwa: roczne zapotrzebowanie na energię użytkową, końcową i nieodnawialną energię pierwotną, udział odnawialnych źródeł energii oraz jednostkową emisję CO2 (art. 13 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 101). Obowiązek spoczywa na właścicielu lub zarządcy oraz na podmiocie działającym na ich zlecenie, czyli także na biurze.
To jedna z najczęstszych luk w ofertach pisanych przez AI. Opis wygenerowany z linku lub zdjęć nie wie o świadectwie, jeśli nie ma go w danych. Dodaj te wskaźniki ręcznie przed publikacją.
Wprowadzające w błąd reklamy
Ustawa o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym uznaje praktykę za działanie wprowadzające w błąd, gdy może skłonić przeciętnego konsumenta do decyzji dotyczącej umowy, której inaczej by nie podjął (art. 5 ust. 1), a za zaniechanie wprowadzające w błąd pominięcie istotnych informacji (art. 6 ust. 1). Za istotne w razie wątpliwości uważa się informacje, które przedsiębiorca musi podać na podstawie odrębnych przepisów (art. 6 ust. 2), więc dane ze świadectwa energetycznego wchodzą w tę kategorię. Źródłem jest tekst jednolity Dz.U. 2023 poz. 845.
Nowelizacja z 4 września 2026 r. (Dz.U. 2026 poz. 1353, ogłoszona 19 października 2026 r.) wprowadza do tej ustawy definicje twierdzeń środowiskowych i wchodzi w życie 27 września 2027 r. Czy dotyczy ona ogłoszeń nieruchomości, jeszcze nie sprawdziliśmy. Do tego czasu zasada jest prosta: nie pozwól AI dopisać do oferty „ekologiczny” ani „energooszczędny”, jeśli nie masz na to dokumentu.
RODO i UODO
Dane z zapytania to dane osobowe zbierane od osoby, której dotyczą, więc obowiązują Cię informacje z art. 13 RODO. Jeśli AI działa w narzędziu zewnętrznego dostawcy, ten dostawca zwykle jest podmiotem przetwarzającym, a art. 28 RODO wymaga wtedy umowy i odpowiednich gwarancji. Ocena skutków dla ochrony danych (art. 35) jest potrzebna, gdy przetwarzanie z użyciem nowych technologii może powodować wysokie ryzyko.
6 sierpnia 2026 r. UODO opublikował materiał „Zanim wdrożysz narzędzie AI, sprawdź czy jest ono zgodne z zasadami RODO”, z czterema zestawami pytań. Pierwszy, „Wersja dla MŚP: praktyczna checklista RODO dla wdrażania AI”, jest dla małych i średnich firm korzystających z gotowych systemów AI, czyli dla typowego biura. UODO zaznacza, że pytania nie przesądzają o zgodności i nie trzeba ich składać do organu. Użyj ich jako listy rozmowy z dostawcą. Szczegółowy przewodnik po tym temacie to AI, RODO i unijny akt o AI dla agentów.
Kontekst AI w Polsce: ustawa o systemach sztucznej inteligencji
Ustawa z 3 lipca 2026 r. o systemach sztucznej inteligencji została ogłoszona 27 lipca 2026 r. (Dz.U. 2026 poz. 1003) i według Portalu ELI weszła w życie 11 sierpnia 2026 r. Przepisy o organizacji nadzoru są w rozdziale 2. Art. 5 ust. 1 ustanawia Komisję Rozwoju i Bezpieczeństwa Sztucznej Inteligencji organem nadzoru rynku w zakresie systemów AI w rozumieniu rozporządzenia 2024/1689 (akt o AI), a ust. 2 określa ją jako pojedynczy punkt kontaktowy. Część przepisów, w tym art. 8 do 18 i rozdziały 3 do 5, 8 i 9, wchodzi w życie po upływie trzech miesięcy od ogłoszenia (według ELI 28 października 2026 r.).
Ustawa wyznacza organ nadzoru i procedury, a obowiązki biura wynikają z unijnego aktu o AI. Art. 50 stosuje się od 2 sierpnia 2026 r. Dostawcy systemów AI, które rozmawiają z ludźmi, mają zaprojektować je tak, by użytkownik wiedział, że ma do czynienia z AI, chyba że jest to oczywiste. Sprawdź więc, czy asystent czatu lub głosu się tak przedstawia. Podmiot stosujący system, który generuje lub zmienia obrazy, nagrania dźwiękowe albo wideo typu deepfake, musi ujawnić, że treść została sztucznie wygenerowana lub zmanipulowana. Zdjęcie z wirtualnym urządzeniem pustego pokoju może podpadać pod ten obowiązek. Opisaliśmy to w poradniku o zdjęciach i wideo z AI, Oznacz je jako wizualizację.
Co możesz oddać AI w tym tygodniu
Zacznij od jednego zadania i z włączonym zatwierdzaniem. Pełną mapę zadań, które AI robi dobrze i których nie powinna, ma przewodnik AI dla agentów nieruchomości. Poniżej wersja dopasowana do polskich realiów.
- Pierwsza odpowiedź na zapytanie z portalu. Przykład poglądowy: kupujący pisze, że widział dwupokojowe mieszkanie na Otodom i pyta o czwartkowy wieczór. Dobry szkic potwierdza status z Twojego systemu, proponuje dwa terminy z Twojego kalendarza i zadaje jedno pytanie o termin przeprowadzki. Niczego nie obiecuje w sprawie ceny. Instrukcja jest w poradniku follow-up leadów na WhatsAppie.
- Szkic oferty z linku. AI przygotuje opis, stronę oferty i tekst na social media. Ty dopisujesz wskaźniki ze świadectwa energetycznego, sprawdzasz metraż i stan prawny w dokumentach. Kroki i lista kontrolna: oferta nieruchomości z linku.
- Pytania o własny lejek. ChatGPT lub Claude z dostępem do CRM odpowie, które zapytania czekają bez odpowiedzi od trzech dni. Zasady bezpiecznego podłączenia opisuje ChatGPT i Claude dla agentów nieruchomości.
- Przegląd przed wdrożeniem. Przejdź checklistę UODO dla MŚP z dostawcą narzędzia i sprawdź, czy masz w teczce klienta polisę OC i ważną umowę pośrednictwa.
Jak robi to Really
Really to agent AI Formule. Rozmawiasz z nim w aplikacji Formule, na WhatsAppie lub głosowo, po polsku, angielsku, niemiecku, francusku, hiszpańsku albo włosku. Nowych agentów Really konfiguruje w jednej rozmowie.
- Pomaga w follow-upie leadów i przygotowuje odpowiedzi, a Ty zatwierdzasz to, co wychodzi.
- Zamienia wklejony link do nieruchomości w szkic oferty i stronę oferty do udostępnienia.
- Zbiera leady z reklam i portali w jednym lejku, w którym kierownik oddziału widzi każdy lead.
- Tworzy obrazy i krótkie wideo nieruchomości w sekcji Marketing (płatne kredytami).
- Łączy się z Claude i ChatGPT przez serwer MCP Formule.
Formule to CRM z agentową AI: CRM przechowuje dane, a Really wykonuje pracę wokół nich. Nasze liczby pochodzą z własnej pracy z biurami nieruchomości, a nie z polskiego rynku: przez Formule sprzedano nieruchomości za 4,2 mln euro, w systemie pracuje 14 biur, a Formule działa od 17 miesięcy.
Aby sprawdzić to na własnych zapytaniach, zacznij za darmo: Really konfiguruje konto w jednej rozmowie, a start obejmuje 7-dniowy okres próbny Really. Strona Formule dla polskiego rynku pokazuje, jak wygląda to na co dzień.