Opis nieruchomości napisany przez AI jest tak dobry, jak fakty, które mu podasz. Użyty dobrze, jeden link do nieruchomości albo komplet zdjęć zamienia się w kilka minut w opis oferty, stronę oferty do udostępnienia i teksty na social media. Użyty źle, daje pewny siebie akapit z balkonem, którego mieszkanie nie ma. Ten poradnik jest dla agentów nieruchomości, którzy chcą szybkości bez ryzyka. Omawia proces pracy, fakty, których nigdy nie wolno zmyślać, zasady dotyczące rzetelnych opisów w poszczególnych krajach oraz przykład słabego i dobrego opisu stworzonego przez AI. To część naszego przewodnika po AI dla agentów nieruchomości.
Jedno źródło na wejściu, trzy rezultaty na wyjściu
Każdy generator ofert AI działa według tego samego schematu: źródło wchodzi, szkice wychodzą.
- Źródło. Link do nieruchomości (Twoja własna strona, broszura sprzedającego, oferta, którą przejmujesz) albo folder ze zdjęciami i kilka wpisanych faktów.
- Opis oferty. Nagłówek i od 120 do 200 słów w stylu Twojego biura.
- Strona do udostępnienia. Jedna strona internetowa ze zdjęciami, najważniejszymi faktami i drogą do zapytania, dzięki której kupującemu wysyłasz jeden link.
- Teksty na social media. Krótki opis na każdy kanał, napisany z tych samych faktów.
Szybkość jest prawdziwa. Ryzyko tkwi w jednym miejscu: model wypełnia luki. Jeśli źródło nie mówi, jak duży jest salon, model językowy chętnie opisze go jako przestronny. To nawyk pisarski, dlatego sprawdzanie jest osobnym krokiem, a nie dodatkiem na końcu.
Zacznij od arkusza faktów, nie od promptu
Najpewniejsza metoda to oddzielenie faktów od sformułowań. Zanim AI napisze jakiekolwiek zdanie, zbuduj arkusz faktów z dokumentów, które masz: zlecenie od sprzedającego, informacje o tytule prawnym, świadectwo charakterystyki energetycznej, rzut mieszkania. Potem każ AI pisać wyłącznie z tego arkusza.
Te fakty nigdy nie mogą pochodzić z wyobraźni modelu:
- Metraż. Powierzchnia w metrach kwadratowych lub stopach kwadratowych, zmierzona, wraz z informacją, której miary użyłeś. Nigdy "około 90 m2", bo zdjęcia wyglądały na duże.
- Cena. Cena ofertowa, podstawa ceny (oferty od kwoty, cena stała, cena orientacyjna) i wszelkie opłaty, które kupujący z konieczności poniesie.
- Pokoje. Liczba sypialni, łazienek i pokoi dziennych. Schowek zbyt mały na sypialnię nie jest sypialnią.
- Klasa energetyczna. Wskaźniki z ważnego świadectwa charakterystyki energetycznej, przepisane dokładnie.
- Stan prawny. Własność pełna lub czasowa, długość prawa, opłaty stałe, czynsz administracyjny i wszystko, co ogranicza użytkowanie lub sprzedaż.
- Cechy, stan i odległości. Parking, przestrzeń na zewnątrz, "świeżo po remoncie", "od strony południowej", "pięć minut od stacji". Jeśli nie możesz pokazać dokumentu ani zdjęcia, pomiń to.
Wpisz polecenie prostymi słowami: pisz tylko z arkusza faktów, nie używaj liczby, której w nim nie ma, i wpisz "nie podano" tam, gdzie brakuje faktu. Ta jedna zasada usuwa większość zmyślonych szczegółów.
Zasady dotyczące ofert w poszczególnych krajach
Każdy z poniższych rynków ma własny obowiązek podania w ogłoszeniu danych o charakterystyce energetycznej, a Twój generator musi przepisać je ze świadectwa bez zmian. To punkt wyjścia, a nie porada prawna. Źródła zostały przeczytane 20 października 2026, więc sprawdź aktualny tekst, zanim na nim oprzesz decyzję. Ogólne przepisy każdego kraju dotyczące reklamy wprowadzającej w błąd również obowiązują i nie są tu omawiane. Zasady brytyjskie omawiamy w osobnej sekcji niżej.
- Polska. Art. 13 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków (tekst jednolity ze stycznia 2024) wymaga, aby ogłoszenie o sprzedaży lub najmie budynku albo lokalu, dla którego istnieje świadectwo, podawało roczne zapotrzebowanie na energię użytkową, energię końcową, nieodnawialną energię pierwotną, udział odnawialnych źródeł energii oraz wskaźnik emisji CO2. Obowiązek dotyczy właściciela, zarządcy lub osoby działającej w ich imieniu.
- Niemcy. Zgodnie z § 87 ustawy energetycznej (Gebäudeenergiegesetz, który oficjalna strona tytułuje obecnie Gebäudemodernisierungsgesetz) ogłoszenie w mediach komercyjnych musi podawać rodzaj świadectwa, wartość końcowego zapotrzebowania na energię lub zużycia oraz główne źródło energii do ogrzewania, jeśli w chwili publikacji ogłoszenia świadectwo istnieje. W przypadku domów mieszkalnych musi też podawać rok budowy i klasę efektywności ze świadectwa. Obowiązek obejmuje sprzedającego, wynajmującego lub agenta odpowiedzialnego za publikację.
- Francja. Ministerstwo ekologii podaje, że ogłoszenie o sprzedaży lub najmie musi zawierać co najmniej litery skali energetycznej i klimatycznej z DPE, dla najgorszych klas sformułowanie "logement à consommation énergétique excessive", a od 1 stycznia 2022 także przedział teoretycznego rachunku za energię. Ministerstwo wskazuje na dekret 2020-1609.
- Hiszpania. Dekret królewski 390/2021, art. 15, wymaga etykiety efektywności energetycznej w każdej ofercie, promocji i reklamie sprzedaży lub najmu budynku albo jego części. Etykieta musi jasno wskazywać, czy dotyczy projektu, ukończonej budowy, czy istniejącego budynku, a etykiety, które mogłyby wprowadzać w błąd, są zakazane.
- Włochy. Dekret ustawodawczy 192/2005, art. 6 ust. 8, wymaga, aby ogłoszenia o sprzedaży lub najmie we wszystkich mediach komercyjnych podawały wskaźniki charakterystyki energetycznej budynku i klasę energetyczną. Wyjątek dotyczy lokali mieszkalnych wynajmowanych krócej niż cztery miesiące w roku.
Dodaj pola ze świadectwa, w lokalnej formie, do swojego arkusza faktów i sprawdź gotowe ogłoszenie pod kątem ich obecności, zanim je zatwierdzisz.
Wielka Brytania: zasady rzetelnego opisu
W Anglii i Walii rzetelność oferty to sprawa prawna, a nie stylu. Poniższe źródła zostały przeczytane 20 października 2026. Warto je znać, także jeśli działasz poza Wielką Brytanią, bo pokazują, jak regulator rozumie wprowadzające w błąd opisy nieruchomości.
Ustawa Digital Markets, Competition and Consumers Act 2024 zakazuje nieuczciwych praktyk handlowych. Jej główne przepisy, sekcje od 225 do 230, weszły w życie 6 kwietnia 2025 i zastąpiły przepisy o ochronie konsumentów z 2008 roku jako podstawa egzekwowania. Sekcja 226 dotyczy działań wprowadzających w błąd: podawania nieprawdziwych informacji lub ogólnej prezentacji, która może zmylić przeciętnego konsumenta, nawet jeśli każdy szczegół jest technicznie prawdziwy. Sekcja 227 dotyczy wprowadzających w błąd zaniechań. Sekcja 230 stanowi, że reklama zachęcająca do zakupu musi jasno i w odpowiednim czasie podawać główne cechy produktu i cenę całkowitą. Przeczytaj raz tekst sekcji 230.
Urząd Competition and Markets Authority wyjaśnia, jak rozumie te przepisy, w swoich wytycznych o nieuczciwych praktykach handlowych (CMA207), zaktualizowanych 18 listopada 2025. Uznaje informację za istotną, gdy przeciętny konsument potrzebuje jej, aby podjąć świadomą decyzję, i stwierdza, że sprzedaż lub najem gruntu to produkt. Jeden z jego własnych przykładów to dom reklamowany jako trzypokojowy, gdy jeden pokój jest za mały na sypialnię, co może zmienić to, czy ktoś go obejrzy. To dokładnie ten błąd, który popełnia AI, gdy liczy gabinet jako sypialnię.
Jedno zastrzeżenie wobec starszych list kontrolnych. National Trading Standards Estate and Letting Agency Team opublikował znane wytyczne dotyczące istotnych informacji w ofertach. Zostały wycofane z oficjalnych kanałów, ponieważ ustawa z 2024 roku zastąpiła przepisy, na których się opierały, o czym poinformował Propertymark 9 maja 2025. Nie powołuj się na nie jako na obowiązujące prawo. Korzystaj z CMA207 i ustawy, a stare wytyczne zachowaj jako wewnętrzną listę kontrolną.
Dwie kolejne zasady dotyczą wprost wyników pracy AI. Po pierwsze, przepisy Energy Performance of Buildings (England and Wales) Regulations 2012 wymagają, aby klasa energetyczna z ważnego świadectwa pojawiała się w każdym ogłoszeniu o sprzedaży lub najmie w mediach komercyjnych, na podstawie regulacji 11. Twój generator musi przenieść wskaźnik bez zmian. Po drugie, portale ustalają własne reguły. Wytyczne techniczne Rightmove ze stycznia 2026 definiują treści wygenerowane lub zmanipulowane przez AI jako Enhanced Edit. Jest to dozwolone tylko wtedy, gdy nie przekłamuje nieruchomości, musi towarzyszyć mu aktualne, dokładne zdjęcie pomieszczenia lub nieruchomości i musi być wyraźnie oznaczone jako AI lub edytowane. Te reguły dotyczą obrazów, więc część o zdjęciach znajdziesz w naszym poradniku o zdjęciach i wideo nieruchomości z AI. Opis tekstowy musi być prawdziwy z tej samej zasady.
Przykład: słaby i dobry opis stworzony przez AI
Ta oferta jest poglądowa, w brytyjskiej formie (leasehold, council tax band). Nie jest prawdziwą nieruchomością i nie ma prawdziwego adresu. Oto arkusz faktów zbudowany z dokumentów.
- Mieszkanie na drugim piętrze w budynku z lat trzydziestych, bez windy
- Dwie sypialnie, jedna łazienka, jeden pokój dzienny z otwartą kuchnią
- Powierzchnia 61 m2 (657 stóp kwadratowych), zmierzona na rzucie
- Cena ofertowa 325 000 funtów, offers over
- Leasehold (własność czasowa), pozostało 118 lat, ground rent 250 funtów rocznie, service charge 2100 funtów rocznie
- Klasa energetyczna C, council tax band C
- Jedna wspólna przechowalnia rowerów, brak parkingu, brak balkonu
Słaba wersja powstała, gdy poprosiliśmy ogólny czatbot o "świetną ofertę tego mieszkania", załączając tylko zdjęcia:
Oszałamiający, przestronny apartament z dwiema sypialniami o powierzchni około 85 m2 z prywatnym balkonem od strony południowej. Pięknie odnowiony w całości, z zupełnie nową kuchnią, ten freehold (własność pełna) znajduje się w odległości chwili od stacji i oferuje parking dla dwóch samochodów. EPC B.
Policz problemy. Metraż jest zmyślony i zawyżony o około 40 procent. Balkon nie istnieje. "Freehold" jest błędne dla mieszkania w leasehold. Parking jest zmyślony. "Odnowiony" i "zupełnie nowa kuchnia" to twierdzenia bez żadnego dokumentu. Klasa energetyczna jest błędna. "Chwila od stacji" nie jest zmierzone. W świetle ustawy każde z tych stwierdzeń to prawdopodobnie fałszywa informacja o głównej cesze, a brakujące dane o leasehold to prawdopodobne istotne zaniechanie.
Dobra wersja powstała z tego samego mieszkania, z załączonym arkuszem faktów i poleceniem pisania wyłącznie z niego:
Dwupokojowe mieszkanie na drugim piętrze w budynku z lat trzydziestych. Układ o powierzchni 61 m2 (657 stóp kwadratowych) obejmuje salon z otwartą kuchnią, dużą sypialnię, drugą sypialnię i łazienkę. Nie ma windy ani parkingu, a wspólna przechowalnia służy na rowery. Leasehold z pozostałymi 118 latami, ground rent 250 funtów rocznie, service charge 2100 funtów rocznie. Klasa energetyczna C, council tax band C. Cena ofertowa 325 000 funtów, offers over.
Jest prostsza, a każda liczba wynika z dokumentu. Ciepło dodaj ręcznie, na przykład światło, które widziałeś na prezentacji, bo to Ty tam byłeś.
Sześć kroków kontroli, zanim cokolwiek pójdzie na żywo
- Najpierw zbuduj arkusz faktów z dokumentów i zapisz źródło każdego faktu.
- Generuj wyłącznie z arkusza, z poleceniem wpisywania "nie podano" tam, gdzie brakuje faktu.
- Porównaj każdą liczbę w szkicu z arkuszem: metraż, cenę, pokoje, klasę, tytuł prawny.
- Skreśl każde twierdzenie bez dowodu, takie jak odnowiony, od południa czy cichy. Zostaw je tylko, jeśli możesz pokazać dokument lub zdjęcie.
- Przeczytaj zdjęcia na tle tekstu. Słowa muszą opisywać to, co kupujący zobaczy na ekranie i na miejscu.
- Zatwierdź to sam. Ostatnim krokiem jest decyzja człowieka, a nie narzędzia, a ryzyko wobec organów nadzoru pozostaje po stronie agenta, który opublikował ofertę.
Przeprowadź tę samą kontrolę na stronie oferty i w każdym opisie na social media.
Gdzie narzędzia AI do ofert zawodzą
- Import z linku kopiuje jego błędy. Jeśli strona źródłowa jest błędna, szkic jest błędny. Sprawdzaj z własnymi dokumentami.
- Zdjęcia nie pokazują wymiarów. Modele zgadują wielkość i przeznaczenie pomieszczeń ze zdjęć. Nigdy nie publikuj liczby, która pochodzi ze zdjęcia.
Jak robi to Really
Really to agent AI Formule: wykonuje pracę, którą CRM zwykle tylko zapisuje. W aplikacji Formule otwierasz formularz nowej oferty i używasz skrótu Import from Online Listing, który przyjmuje adres oferty z innego miejsca i pobiera szczegóły oraz zdjęcia. Następnie Really pomaga zamienić to w szkic oferty i stronę oferty do udostępnienia, w Twoim języku: po polsku, angielsku, niemiecku, francusku, hiszpańsku albo włosku. Działa w aplikacji, na WhatsAppie i głosowo w aplikacji.
Te fakty obowiązują dziś, a ograniczenia są równie ważne jak funkcje:
- Nic nie wychodzi bez Ciebie. Dokumentacja Formule mówi, aby zawsze sprawdzać to, co przyniósł import. Really pokazuje każdą zmianę jako kartę z dokładną czynnością, a Ty naciskasz Approve albo Cancel.
- Najpierw szkic. Oferta zapisana jako Draft jest widoczna tylko wewnątrz Formule, a jej publiczna strona nie działa, dopóki jej nie opublikujesz. Dokumentacja sugeruje publikację, gdy zdjęcia i opis są gotowe.
- Wymagane dane pozostają Twoje. Tytuł, typ, status, cena, lokalizacja i opis to pola wymagane. Sypialnie, łazienki i powierzchnia w metrach kwadratowych są opcjonalne, ale kupujący po nich filtrują, więc uzupełnij je z arkusza faktów.
- Pierwsze zdjęcie to nagłówek. Pierwszy obraz staje się nagłówkiem na stronie publicznej, więc umieść na pierwszym miejscu najlepsze zdjęcie.
- Krótkie wideo na social media. Oferta ze zdjęciami może wygenerować Listing Reel na social media z galerii. Obrazy i wideo AI powstają w sekcji Marketing za kredyty, a na koncie indywidualnym te narzędzia wymagają płatnego planu. Wszystko, co AI stworzyła z nieruchomości, powinno być tak oznaczone.
- Twój własny asystent też. Formule łączy się z Claude i ChatGPT przez swój serwer MCP, więc możesz pytać je o swoje dane w Formule. Nasz poradnik ChatGPT i Claude dla agentów nieruchomości pokazuje jak.
Dokumentacja ofert szczegółowo opisuje formularz. Gdy strona jest już na żywo, zapytania trafiają do tego samego lejka, a o wartości strony decyduje szybkość odpowiedzi, jak tłumaczymy w AI do obsługi leadów na WhatsAppie.
Formule działa od 17 miesięcy w 14 biurach, a jego katalog zawiera 10 288 ofert nieruchomości. Zobacz stronę Formule dla Twojego rynku albo zacznij za darmo i pozwól Really skonfigurować konto w jednej rozmowie, z 7-dniowym okresem próbnym Really.
Krótko
AI pisze oferty szybko, a rzetelność pozostaje zadaniem agenta. Najpierw zbuduj arkusz faktów, generuj wyłącznie z niego, sprawdź każdą liczbę i każde twierdzenie, a zatwierdź sam.