Wirtualny home staging i wideo nieruchomości z AI: zasady dla agentów

Wirtualny home staging z AI, zdjęcia nieruchomości z AI i wideo nieruchomości z AI to dziś część codziennego marketingu agentów nieruchomości. Użyte dobrze, pomagają kupującemu wyobrazić sobie puste pomieszczenie. Użyte źle, szykują kupującemu rozczarowującą prezentację, a agentowi reklamację. Ten poradnik wyznacza granicę, pokazuje, jak oznaczać wizualizacje AI, co mówi unijny akt o AI i czego oczekują przepisy o ochronie konsumentów w Polsce, Niemczech, Francji, Hiszpanii, Włoszech i Wielkiej Brytanii. To część naszej serii o AI dla agentów nieruchomości.

Jedna zasada obejmuje prawie wszystko poniżej: obraz AI jest w porządku, gdy kupujący, który go zobaczy, a potem przyjdzie na prezentację, uzna, że obraz uczciwie opisywał nieruchomość. Jest problemem, gdy wizyta wygląda jak wabienie i podmiana.

Co jest w porządku

• Uprzątnięcie. Usunięcie kosza, suszarki na pranie, osobistych fotografii albo bałaganu sprzedającego pokazuje pomieszczenie takim, jakim będzie w dniu przekazania. Elementy stałe zostają dokładnie takie, jakie są.
• Urządzenie pustego pokoju. Dodanie sofy, stołu i dywanu pomaga kupującemu ocenić, jak można wykorzystać przestrzeń. To główne zastosowanie wirtualnego home stagingu z AI i jest to akceptowana praktyka, gdy obraz jest oznaczony.
• Korekta światła i koloru. Prostowanie pionów, poprawa balansu bieli i rozjaśnienie ciemnego pokoju to zwykła obróbka.
• Krótkie wideo nieruchomości. Powolny przejazd po Twoich własnych zdjęciach, z napisami i lektorem, to uprawniony sposób prezentacji oferty, o ile każda klatka jest prawdziwym lub wyraźnie oznaczonym obrazem nieruchomości.

Wymiana nieba to szara strefa. Błękitne niebo nad zdjęciem elewacji zmienia nastrój, ale nie nieruchomość, i wielu agentów uważa to za dopuszczalną stylizację. Przestaje być dopuszczalne, gdy nowe niebo zakrywa coś istotnego, na przykład linię energetyczną, dźwig albo sąsiedni blok. Nasza zasada kciuka: jeśli wstydziłbyś się wyjaśniać tę edycję przy drzwiach, oznacz ją albo jej nie rób.

Co wprowadza w błąd

• Usuwanie wad. Zamalowanie wilgoci, pęknięć, plamy na suficie albo brakującej umywalki zmienia to, za co płaci kupujący.
• Zmiana widoku lub otoczenia. Dodanie kawałka morza, usunięcie drogi, słupa wysokiego napięcia albo sąsiedniego budynku czy przybliżenie nieruchomości do parku.
• Zmiana wielkości lub układu. Zniekształcenie szerokokątne poza normalnym zakresem, wyburzone ściany, dodatkowe okna, wyższy sufit albo meble w takiej skali, że mały pokój wygląda na duży.
• Dodawanie elementów, których nie ma. Kominek, balkon albo ogród, które nie istnieją, albo wykończenie, którego kupujący nie dostanie.
• Ukrywanie edycji. Realistyczne zdjęcie z wirtualnym urządzeniem bez oznaczenia, albo z oznaczeniem drobnym drukiem, może wprowadzać w błąd, nawet jeśli każdy mebel da się wyraźnie usunąć.

Praktyka oznaczania, która działa

1. Umieść oznaczenie w podpisie, obok obrazu, prostymi słowami: "wirtualnie urządzone", "meble wygenerowane przez AI" albo "obraz edytowany przez AI".
2. Pokaż oryginał. Przy każdym urządzonym lub edytowanym pomieszczeniu dołącz do galerii także zdjęcie bez zmian.
3. Oznaczaj wideo na początku (plansza tytułowa lub pierwszy napis) i jeszcze raz w opisie.
4. Nigdy nie polegaj na nazwie pliku, metadanych ani stopce na trzeciej stronie broszury.
5. Zachowaj oryginalne pliki i notatkę o tym, co zmieniono, na wypadek pytania kupującego lub organu nadzoru.
6. Uzyskaj zgodę sprzedającego na edytowane obrazy, tak samo jak uzgadniasz opis oferty.

Unijny akt o AI a obrazy generowane przez AI

Art. 50 unijnego aktu o sztucznej inteligencji (rozporządzenie (UE) 2024/1689, AI Act) wprowadza obowiązki przejrzystości dla treści generowanych przez AI. Rozporządzenie stosuje się od 2 sierpnia 2026, a strona Komisji o akcie o AI podaje, że przepisy o przejrzystości zaczynają obowiązywać w sierpniu 2026. Harmonogram Komisji dodaje jedno przejście: niektórzy dostawcy, których systemy generujące treści syntetyczne były już na rynku przed 2 sierpnia 2026, mają czas do 2 grudnia 2026 na spełnienie art. 50 ust. 2. Daty bywają zmieniane, więc potwierdź je na stronie Komisji o akcie o AI. Dla agentów ważne są dwa ustępy.

• Dostawcy systemów AI generujących syntetyczne obrazy, dźwięk, wideo lub tekst muszą zapewnić, że wynik jest oznaczony w formacie nadającym się do odczytu maszynowego i wykrywalny jako sztucznie wygenerowany lub zmanipulowany (art. 50 ust. 2). To zadanie dostawcy narzędzia, nie Twoje. Obowiązek nie dotyczy systemów w zakresie, w jakim pełnią funkcję pomocniczą przy standardowej edycji lub nie zmieniają istotnie danych wejściowych.
• Podmioty stosujące system AI generujący lub manipulujący obrazem, dźwiękiem lub wideo stanowiącym deepfake muszą ujawnić, że treść została sztucznie wygenerowana lub zmanipulowana (art. 50 ust. 4). Agent nieruchomości używający narzędzia AI do wizualizacji ofert jest podmiotem stosującym.

Art. 3 pkt 60 definiuje deepfake jako wygenerowane lub zmanipulowane przez AI obrazy, dźwięk lub wideo przypominające istniejące osoby, obiekty, miejsca, podmioty lub zdarzenia, które mogłyby fałszywie wydawać się komuś autentyczne lub prawdziwe. Realistyczne zdjęcie AI prawdziwego pokoju z meblami, których tam nie ma, bardzo dobrze pasuje do tego sformułowania. Czy dane urządzone zdjęcie jest takim przypadkiem, to ocena prawna, której tekst nie rozstrzyga, więc rozsądną praktyką jest oznaczenie opisane wyżej. Art. 50 ust. 5 wymaga, aby ujawnienie było jasne i wyraźne, najpóźniej przy pierwszym kontakcie.

Akt stanowi też, że te obowiązki nie naruszają innych obowiązków przejrzystości wynikających z prawa unijnego lub krajowego (art. 50 ust. 6). Prawo ochrony konsumentów nadal więc obowiązuje obok niego. Szerszą listę kontrolną, razem z RODO, znajdziesz w naszym poradniku o RODO i akcie o AI dla agentów nieruchomości.

Rynek po rynku

Żadne z poniższych źródeł nie jest rozstrzygnięciem dotyczącym akurat stagingu z AI. To ogólne przepisy przeciwko reklamie wprowadzającej w błąd, które stosowaliby regulatorzy i sądy. To informacja, nie porada prawna, ostatnio sprawdzona 20 października 2026.

Polska

Ustawa z 23 sierpnia 2007 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym uznaje praktykę rynkową za wprowadzającą w błąd, gdy powoduje lub może powodować podjęcie przez przeciętnego konsumenta decyzji dotyczącej umowy, której inaczej by nie podjął (art. 5 ust. 1). Reklama nieruchomości podlega temu ogólnemu prawu. Nie zweryfikowaliśmy żadnej polskiej reguły dotyczącej obrazów AI.

Niemcy

§ 5 ustawy Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG) uznaje wprowadzające w błąd działanie handlowe za nieuczciwe, gdy zawiera nieprawdziwe stwierdzenia lub inne stwierdzenia mogące wprowadzić w błąd co do istotnych cech towarów lub usługi i może skłonić konsumenta do decyzji, której inaczej by nie podjął. Nieoznaczone urządzone zdjęcie, które sprawia, że pokój wygląda na umeblowany i większy, niż jest, podpada pod to ogólne sformułowanie. Nie znaleźliśmy oficjalnej reguły ImmoScout24 dotyczącej obrazów AI, więc sprawdź aktualne warunki portalu dla ogłoszeniodawców.

Francja

Art. L121-2 Code de la consommation uznaje praktykę handlową za wprowadzającą w błąd, gdy opiera się na fałszywych lub zwodniczych twierdzeniach, wskazaniach lub prezentacjach dotyczących istnienia lub charakteru dobra albo jego istotnych cech, w tym jego istotnych właściwości. Prezentacja sugerująca wyposażenie, światło lub przestrzeń, których nieruchomość nie oferuje, jest prezentacją mogącą wprowadzać w błąd. Nie weryfikowaliśmy żadnej reguły portali dotyczącej AI.

Hiszpania

Art. 5 ustawy Ley 3/1991 de Competencia Desleal uznaje zachowanie za nieuczciwe przez oszustwo, gdy zawiera fałszywe informacje albo prawdziwe informacje, które swoją treścią lub prezentacją wprowadzają w błąd i mogą zmienić zachowanie ekonomiczne, dotyczące głównych cech dobra. Prezentacja jest wymieniona wprost, dlatego nieoznaczony urządzony obraz jest ryzykowny. Nie zweryfikowano żadnej hiszpańskiej reguły dotyczącej obrazów AI.

Włochy

Art. 21 Codice del consumo (D.Lgs. 206/2005) definiuje działanie wprowadzające w błąd jako praktykę, która zawiera nieprawdziwe informacje albo, nawet jeśli są one zgodne z faktami, wprowadza lub może wprowadzać w błąd przeciętnego konsumenta przez ogólną prezentację co do głównych cech produktu. Ta sama ogólna zasada dotyczy ogłoszenia o nieruchomości. Nie zweryfikowano żadnej włoskiej reguły dotyczącej obrazów AI.

Wielka Brytania

Od 6 kwietnia 2025 ustawa Digital Markets, Competition and Consumers Act 2024 zakazuje nieuczciwych praktyk handlowych, zastępując przepisy z 2008 roku. Sekcja 226 dotyczy działań wprowadzających w błąd: fałszywych informacji lub prezentacji mogącej zmylić przeciętnego konsumenta, nawet gdy każde stwierdzenie jest dosłownie prawdziwe. Wytyczne CMA (CMA207) podają przykład domu reklamowanego z trzema sypialniami, gdy ma dwie sypialnie i gabinet za mały na łóżko, ponieważ liczba sypialni może zmienić to, czy kupujący zarezerwuje prezentację. Kodeks The Property Ombudsman dla biur obrotu nieruchomościami mieszkaniowymi, w wydaniu z 2019 roku, które mogliśmy przeczytać, oczekuje, że stwierdzenia o nieruchomości, ustne, obrazowe lub pisemne, będą dokładne i niewprowadzające w błąd, a opis oferty zostanie uzgodniony ze sprzedającym przed rozpoczęciem marketingu. TPO podaje obecnie nowsze wydanie z marca 2026, którego nie mogliśmy przeczytać, więc sprawdź jego aktualne brzmienie. Nie znaleźliśmy opublikowanej reguły Rightmove ani Zoopla dotyczącej obrazów AI, którą dałoby się zweryfikować, więc sprawdź aktualne warunki ogłoszeń każdego portalu.

Przykład

Przykładowa oferta poglądowa: dwupokojowe mieszkanie na trzecim piętrze, z pustym salonem, jasną ekspozycją i małą plamą na suficie w sypialni, która jest naprawiana. Agent urządza salon z pomocą AI i zostawia sypialnię bez zmian.

• Urządzony salon, w porządku z oznaczeniem. Podpis: "Salon, wirtualnie urządzony. Meble są wygenerowane przez AI i nie wchodzą w skład sprzedaży. Puste pomieszczenie widać na następnym zdjęciu."
• Salon bez urządzenia. Podpis: "Salon w obecnym stanie, pusty."
• Sypialnia. Oryginalne zdjęcie, z widoczną plamą na suficie albo ujawnioną w opisie: "Mała plama na suficie nad oknem, naprawa zaplanowana przed przekazaniem."
• Wideo. Plansza otwierająca: "Zawiera obrazy urządzone przez AI. Urządzone pomieszczenia są oznaczone w rogu każdego ujęcia." Opis to powtarza.
• Niedopuszczalne. Zamalowanie plamy, dodanie widoku na park przez okno albo sprawienie, że pokój wygląda na szerszy niż ściana o długości 4,1 metra, którą kupujący zmierzy.

Jak Really obsługuje obrazy i wideo AI

W Formule Really, agent AI, pracuje z sekcji Marketing. Tworzy obrazy i krótkie wideo nieruchomości generowane przez AI, płatne kredytami, a Ty decydujesz, co zostanie opublikowane. Really przygotowuje, a Ty zatwierdzasz: każdy obraz i wideo przechodzi przez Ciebie, zanim trafi do kupującego, więc oznaczenie i porównanie z prawdziwą nieruchomością to Twój krok. Reklamy Meta, które Formule prowadzi samo, noszą oznaczenie AI Meta. Nie obejmuje to Twoich własnych postów, stron ofert ani wideo: ich oznaczanie pozostaje Twoim krokiem. Zacznij od linku z naszym poradnikiem o zamianie linku do nieruchomości w ofertę, a potem dodaj wizualizacje z sekcji Marketing.

Krótka lista kontrolna przed publikacją

Każda poniższa linia powinna być prawdziwa, zanim oferta pójdzie na żywo.

1. Każdy urządzony lub edytowany obraz mówi o tym, obok obrazu.
2. Wersja bez edycji jest w galerii.
3. Edycje nie ruszają konstrukcji, wielkości, widoku ani stanu.
4. Sprzedający zatwierdził edytowane obrazy.
5. Oryginały są zapisane.

Jeśli chcesz pomocy w przygotowaniu podpisów, reklam i stron ofert z właściwymi oznaczeniami, zacznij za darmo i pozwól Really skonfigurować konto w jednej rozmowie albo zobacz stronę Formule dla Twojego rynku.