Home staging virtuel et vidéo immobilière par IA : les règles à suivre

Ce qui est acceptable, ce qui trompe les acquéreurs, comment signaler photos et vidéos d'IA, et ce qu'exigent l'AI Act et le droit de la consommation.

Le home staging virtuel par IA, les photos de biens retouchées par IA et la vidéo immobilière par IA font désormais partie du marketing courant des agents. Bien employés, ils aident un acquéreur à imaginer une pièce vide. Mal employés, ils préparent une visite décevante pour l'acquéreur et une réclamation pour l'agent. Ce guide fixe où passe la ligne, comment signaler les visuels d'IA, ce que dit le règlement européen sur l'IA et ce qu'attendent les règles de protection des consommateurs en France, au Royaume-Uni, en Allemagne, en Espagne, en Italie et en Pologne. Il fait partie de notre série sur l'IA pour les agents immobiliers.

Une règle couvre presque tout ce qui suit : une image d'IA est acceptable quand un acquéreur qui la voit puis visite trouverait que l'image décrivait honnêtement le bien. Elle pose problème quand la visite ressemble à une publicité d'appât.

Ce qui est acceptable

Le désencombrement. Retirer une poubelle, un séchoir, des photos personnelles ou le fouillis du vendeur montre la pièce telle qu'elle sera à la remise des clés. Les éléments fixes restent exactement ce qu'ils sont.
Meubler une pièce vide. Ajouter un canapé, une table et un tapis aide l'acquéreur à juger de l'usage de l'espace. C'est le principal usage du home staging virtuel par IA, et c'est une pratique acceptée quand l'image est signalée.
La correction de lumière et de couleur. Redresser les verticales, corriger la balance des blancs et éclaircir une pièce sombre relèvent de la retouche ordinaire.
Les courtes vidéos de biens. Un lent déplacement à travers vos propres photos, avec légendes et voix off, est une manière légitime de présenter une annonce, à condition que chaque image soit une vue vraie ou clairement signalée du bien.

Le remplacement du ciel est une zone grise. Un ciel bleu sur une façade change l'ambiance mais pas le bien, et beaucoup d'agents le jugent acceptable comme mise en valeur. Il cesse de l'être si le nouveau ciel cache quelque chose qui compte, comme une ligne électrique, une grue ou l'immeuble voisin. Notre règle empirique : si vous seriez gêné d'expliquer la retouche sur le pas de la porte, signalez-la ou ne la faites pas.

Ce qui est trompeur

Effacer les défauts. Masquer l'humidité, des fissures, un plafond taché ou un évier manquant change ce que l'acquéreur paie.
Changer la vue ou les abords. Ajouter un bout de mer, supprimer une route, un pylône ou un immeuble voisin, ou rapprocher le bien d'un parc.
Changer la taille ou la disposition. Une distorsion grand-angle au-delà de la normale, des cloisons abattues, des fenêtres en plus, un plafond plus haut, ou un mobilier réduit pour qu'une petite pièce paraisse grande.
Ajouter des éléments absents. Une cheminée, un balcon ou un jardin qui n'existent pas, ou des finitions que l'acquéreur n'aura pas.
Cacher la retouche. Une photo meublée réaliste sans mention, ou avec une mention en minuscules, peut tromper même si chaque meuble est clairement amovible.

Les bonnes pratiques de signalement

Placez la mention dans la légende, à côté de l'image, en mots simples : « meublé virtuellement », « mobilier généré par IA » ou « image retouchée par IA ».
Montrez l'original. Pour toute pièce meublée ou retouchée, ajoutez aussi la photo non modifiée à la galerie.
Signalez les vidéos au début (carton-titre ou première légende) et à nouveau dans la description.
Ne comptez jamais sur le nom du fichier, les métadonnées ou un pied de page à la page trois de la brochure.
Conservez les fichiers originaux et une note de ce qui a été modifié, au cas où un acquéreur ou une autorité le demanderait.
Obtenez l'accord du vendeur sur les images retouchées, comme vous validez le descriptif de vente.

Le règlement européen sur l'IA et les images générées

L'article 50 du règlement européen sur l'IA (AI Act, règlement (UE) 2024/1689) fixe des obligations de transparence pour les contenus générés par IA. Le règlement s'applique à partir du 2 août 2026, et la page de la Commission sur l'AI Act indique que ses règles de transparence prennent effet en août 2026. Le calendrier de la Commission ajoute une transition : certains fournisseurs dont les systèmes générant du contenu synthétique étaient déjà sur le marché avant le 2 août 2026 ont jusqu'au 2 décembre 2026 pour se conformer à l'article 50, paragraphe 2. Les dates sont modifiées de temps à autre, donc confirmez-les sur la page de la Commission sur l'AI Act. Deux paragraphes concernent les agents.

Les fournisseurs de systèmes d'IA qui génèrent du contenu synthétique, image, audio, vidéo ou texte, doivent veiller à ce que la sortie soit marquée dans un format lisible par machine et détectable comme générée ou manipulée artificiellement (article 50, paragraphe 2). C'est l'affaire de l'éditeur de l'outil, pas la vôtre. L'obligation ne s'applique pas dans la mesure où un système remplit une fonction d'assistance à l'édition standard ou ne modifie pas substantiellement les données d'entrée.
Les déployeurs d'un système d'IA qui génère ou manipule du contenu image, audio ou vidéo constituant un hypertrucage (deep fake) doivent indiquer que le contenu a été généré ou manipulé artificiellement (article 50, paragraphe 4). Un agent immobilier qui utilise un outil d'IA pour les visuels d'une annonce est un déployeur.

L'article 3, point 60, définit l'hypertrucage comme un contenu image, audio ou vidéo généré ou manipulé par IA, qui ressemble à des personnes, objets, lieux, entités ou événements existants et qui apparaîtrait à tort à une personne comme authentique ou véridique. Une photo d'IA réaliste d'une pièce réelle avec des meubles absents correspond de près à cette formulation. Le texte ne tranche pas la question de savoir si une photo meublée donnée en relève : c'est un jugement juridique, et la pratique raisonnable est donc la mention décrite plus haut. L'article 50, paragraphe 5, exige que l'information soit claire et distinguable, au plus tard lors de la première exposition.

Le règlement précise aussi que ces obligations s'entendent sans préjudice des autres obligations de transparence du droit de l'Union ou national (article 50, paragraphe 6). Le droit de la consommation continue donc de s'appliquer en plus. Pour la liste de contrôle plus large, RGPD compris, lisez notre guide du RGPD et du règlement sur l'IA pour les agents immobiliers.

Marché par marché

Aucune des sources ci-dessous ne vise spécifiquement le home staging par IA. Ce sont les règles générales contre la publicité trompeuse que les autorités et les tribunaux appliqueraient. Ce texte est une information, pas un avis juridique, et il a été vérifié pour la dernière fois le 20 octobre 2026.

France

L'article L121-2 du Code de la consommation considère qu'une pratique commerciale est trompeuse lorsqu'elle repose sur des allégations, indications ou présentations fausses ou de nature à induire en erreur portant sur l'existence ou la nature du bien ou ses caractéristiques essentielles, y compris ses qualités substantielles. Une présentation qui suggère un mobilier, une lumière ou un espace que le bien n'offre pas est une présentation de nature à induire en erreur. Nous n'avons vérifié aucune règle d'IA propre à un portail.

Royaume-Uni

Depuis le 6 avril 2025, le Digital Markets, Competition and Consumers Act 2024 interdit les pratiques commerciales déloyales, en remplacement des règlements de 2008. La section 226 couvre les actions trompeuses : fausses informations, ou présentation de nature à tromper le consommateur moyen même quand chaque affirmation est littéralement vraie. Les lignes directrices de la CMA (CMA207) donnent l'exemple d'une maison annoncée avec trois chambres alors qu'elle a deux chambres et un débarras trop petit pour un lit, parce que le nombre de chambres peut changer la décision de réserver une visite. Le code de The Property Ombudsman pour les agents immobiliers résidentiels, dans l'édition 2019 que nous avons pu lire, attend que les affirmations sur un bien, orales, illustrées ou écrites, soient exactes et non trompeuses, et que les descriptifs de vente soient agréés avec le vendeur avant la commercialisation. TPO affiche désormais une édition plus récente datée de mars 2026 que nous n'avons pas pu lire : vérifiez sa formulation actuelle. Nous n'avons trouvé aucune règle publiée de Rightmove ou de Zoopla sur les images d'IA que nous puissions vérifier, donc consultez les conditions actuelles de chaque portail.

Allemagne

Le § 5 du Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG) rend un acte commercial trompeur déloyal lorsqu'il contient de fausses déclarations ou d'autres déclarations de nature à tromper sur les caractéristiques essentielles du bien ou du service et qu'il peut conduire un consommateur à une décision qu'il n'aurait pas prise autrement. Une photo meublée sans mention, qui fait paraître une pièce meublée et plus grande qu'elle n'est, relève de cette formulation générale. Nous n'avons trouvé aucune règle officielle d'ImmoScout24 sur les images d'IA : consultez les conditions actuelles du portail pour les annonceurs.

Espagne

L'article 5 de la Ley 3/1991 de Competencia Desleal considère qu'une conduite est déloyale par tromperie lorsqu'elle contient de fausses informations, ou des informations vraies qui, par leur contenu ou leur présentation, induisent en erreur et peuvent modifier le comportement économique, concernant les caractéristiques principales du bien. La présentation est expressément nommée, ce qui explique le risque d'une image meublée sans mention. Aucune règle d'imagerie d'IA propre à l'Espagne n'a été vérifiée.

Italie

L'article 21 du Codice del consumo (D.Lgs. 206/2005) définit l'action trompeuse comme une pratique qui contient des informations inexactes ou qui, même si elle est factuellement correcte, trompe ou est susceptible de tromper le consommateur moyen par sa présentation d'ensemble, concernant les caractéristiques principales du produit. La même règle générale s'applique à une annonce immobilière. Aucune règle d'imagerie d'IA propre à l'Italie n'a été vérifiée.

Pologne

La loi du 23 août 2007 sur la lutte contre les pratiques de marché déloyales considère qu'une pratique de marché est trompeuse lorsqu'elle conduit, ou peut conduire, le consommateur moyen à prendre une décision contractuelle qu'il n'aurait pas prise autrement (article 5, paragraphe 1). La publicité immobilière relève de ce droit général. Aucune règle d'imagerie d'IA propre à la Pologne n'a été vérifiée.

Exemple concret

Une annonce d'illustration : un appartement de trois pièces au troisième étage, avec un séjour vide, une belle luminosité et une petite tache au plafond de la chambre en cours de réparation. L'agent meuble le séjour par IA et ne touche pas à la chambre.

Séjour meublé, acceptable avec mention. Légende : « Séjour, meublé virtuellement. Le mobilier est généré par IA et n'est pas compris dans la vente. La pièce vide est montrée sur la photo suivante. »
Séjour non meublé. Légende : « Séjour dans son état actuel, vide. »
Chambre. Photo d'origine, avec la tache visible ou signalée dans la description : « Petite tache au plafond au-dessus de la fenêtre, réparation prévue avant la signature. »
Vidéo. Carton d'ouverture : « Contient des images meublées par IA. Les pièces meublées sont signalées dans le coin de chaque plan. » La description le répète.
Inacceptable. Effacer la tache, ajouter une vue sur un parc par la fenêtre, ou élargir la pièce par rapport au mur de 4,1 mètres que l'acquéreur mesurera.

Comment Really traite les images et la vidéo d'IA

Dans Formule, Really, l'agent IA, travaille depuis la section Marketing. Il crée des images et de courtes vidéos d'un bien par IA, payées en crédits, et vous décidez de ce qui est publié. Really rédige, vous validez : chaque image et chaque vidéo passent par vous avant d'atteindre un acquéreur, donc la mention et la comparaison avec le bien réel sont votre étape. Les publicités Meta que Formule gère elle-même portent la mention de divulgation d'IA de Meta. Cela ne s'étend pas à vos propres publications, pages d'annonces ou vidéos : les signaler reste votre étape. Partez d'un lien avec notre guide pour transformer un lien de bien en annonce, puis ajoutez des visuels depuis la section Marketing.

Une courte liste de contrôle avant de publier

Chaque ligne ci-dessous doit être vraie avant la mise en ligne de l'annonce.

Chaque image meublée ou retouchée le dit, à côté de l'image.
La version non retouchée figure dans la galerie.
Les retouches laissent intacts la structure, la taille, la vue et l'état.
Le vendeur a approuvé les images retouchées.
Les originaux sont conservés.

Si vous voulez de l'aide pour rédiger légendes, publicités et pages d'annonces qui portent les bonnes mentions, démarrez gratuitement et laissez Really vous installer en une seule conversation, ou consultez la page Formule pour votre marché.