Une description de bien rédigée par IA ne vaut que par les faits que vous lui donnez. Bien utilisé, un lien de bien ou un lot de photos devient en quelques minutes une description, une page d'annonce partageable et un texte social. Mal utilisé, il produit un paragraphe plein d'assurance avec un balcon que l'appartement n'a pas. Ce guide couvre la méthode, les faits qu'il ne faut jamais laisser inventer, les règles sur l'exactitude et la performance énergétique dans l'annonce, dont celles de la France, et un exemple de description d'IA faible puis bonne. Il fait partie de notre guide de l'IA pour les agents immobiliers.
Une source en entrée, trois contenus en sortie
Tout générateur d'annonces par IA suit le même schéma : une source entre, des brouillons sortent.
- La source. Un lien vers le bien (votre propre page, la brochure d'un vendeur, une annonce que vous reprenez), ou un dossier de photos plus quelques faits saisis à la main.
- La description de l'annonce. Un titre et 120 à 200 mots dans le style de votre agence.
- La page partageable. Une page web avec les photos, les faits clés et un moyen de vous contacter, pour envoyer à un acquéreur un seul lien.
- Le texte social. Une courte légende par canal, rédigée à partir des mêmes faits.
La vitesse est réelle. Le risque tient en un point : le modèle comble les trous. Si la source ne donne pas la taille du séjour, il le dira volontiers spacieux. C'est pourquoi la vérification est une étape à part entière.
Partez d'une fiche de faits, pas d'une consigne
La méthode la plus fiable sépare les faits de la formulation. Avant qu'une IA écrive une phrase, construisez une fiche de faits à partir des documents que vous détenez : le mandat du vendeur, le titre de propriété, le diagnostic de performance énergétique, le plan. Puis demandez à l'IA de n'écrire qu'à partir de cette fiche.
Ces faits ne doivent jamais venir de l'imagination du modèle :
- La surface. La surface en mètres carrés ou en pieds carrés, telle que mesurée, avec la mesure utilisée. Jamais « environ 90 m² » parce que les photos paraissaient grandes.
- Le prix. Le prix demandé, la nature du prix (à débattre, prix ferme, fourchette indicative) et les frais que l'acquéreur paiera nécessairement.
- Les pièces. Le nombre de chambres, de salles de bain et de pièces de réception. Une pièce trop petite pour être une chambre n'est pas une chambre.
- La performance énergétique. La classe issue du diagnostic en cours de validité, recopiée exactement.
- Le statut juridique. Pleine propriété ou bail de longue durée, durée restante du bail, loyer du terrain, charges, et tout ce qui limite l'usage ou la vente.
- Atouts, état et distances. Parking, espace extérieur, « entièrement rénové », « plein sud », « à cinq minutes de la gare ». Sans document ou photo à l'appui, ne l'écrivez pas.
Consigne simple : écrire uniquement à partir de la fiche, n'employer aucun chiffre qui n'y figure pas, et écrire « non précisé » quand un fait manque. Cette règle supprime la plupart des détails inventés.
Les règles de l'annonce en France et sur les autres marchés
Chaque marché impose ses propres obligations pour faire figurer les données de performance énergétique dans l'annonce elle-même, et votre générateur doit les recopier telles quelles depuis le diagnostic. Ce qui suit est un point de départ, pas un avis juridique. Les sources ont été consultées le 20 octobre 2026 : vérifiez le texte en vigueur avant de vous y fier. Les règles générales de chaque pays sur la publicité trompeuse s'appliquent aussi et ne sont pas traitées ici.
France
Le ministère de la Transition écologique indique qu'une annonce de vente ou de location doit faire figurer au moins les lettres des échelles énergie et climat du DPE, la mention « logement à consommation énergétique excessive » pour les pires classes, et depuis le 1er janvier 2022 une fourchette pour la facture énergétique théorique. Le ministère renvoie au décret 2020-1609.
Royaume-Uni : l'exactitude d'une annonce est une obligation légale
En Angleterre et au pays de Galles, l'exactitude d'une annonce relève de la loi, pas du style. Les sources ci-dessous ont été consultées le 20 octobre 2026.
Le Digital Markets, Competition and Consumers Act 2024 interdit les pratiques commerciales déloyales. Ses dispositions principales, les sections 225 à 230, sont entrées en vigueur le 6 avril 2025 et ont remplacé les règlements de 2008 sur la protection des consommateurs comme base de l'application. La section 226 couvre les actions trompeuses : donner de fausses informations, ou une présentation d'ensemble de nature à tromper le consommateur moyen, même si chaque détail est techniquement exact. La section 227 couvre les omissions trompeuses. La section 230 dit qu'une publicité qui invite à l'achat doit indiquer les principales caractéristiques du produit et le prix total, clairement et à temps. Lisez le texte de la section 230.
La Competition and Markets Authority explique comment elle lit ces règles dans ses lignes directrices sur les pratiques commerciales déloyales (CMA207), mises à jour le 18 novembre 2025. Elle considère qu'une information est substantielle quand le consommateur moyen en a besoin pour prendre une décision en connaissance de cause, et précise que la vente ou la location d'un terrain ou d'un bien immobilier compte comme un produit. L'un de ses propres exemples est une maison annoncée avec trois chambres alors qu'une pièce est trop petite pour en être une, ce qui peut changer le fait de la visiter ou non. C'est exactement l'erreur qu'une IA commet quand elle compte un bureau comme une chambre.
Une précaution sur les anciennes listes. La National Trading Standards Estate and Letting Agency Team avait publié des recommandations très connues sur les informations substantielles dans les annonces. Elles ont été retirées des canaux officiels depuis que la loi de 2024 a remplacé les règlements sur lesquels elles reposaient, comme l'a rapporté Propertymark le 9 mai 2025. Ne les citez pas comme du droit en vigueur : appuyez-vous sur CMA207 et sur la loi.
Deux autres règles s'appliquent directement aux contenus d'IA. D'abord, les Energy Performance of Buildings (England and Wales) Regulations 2012 exigent que la classe énergétique d'un certificat valide figure dans toute publicité de vente ou de location dans les médias commerciaux, en vertu de la regulation 11. Votre générateur doit reporter la classe sans la modifier. Ensuite, les portails fixent leurs propres règles. Les technical guidelines de Rightmove de janvier 2026 définissent le contenu généré ou manipulé par IA comme une Enhanced Edit. Elle n'est autorisée que si elle ne déforme pas le bien, avec des images actuelles et exactes de la pièce ou du bien, et clairement signalée comme IA ou retouchée. Ces règles portent sur les images, donc le volet photo est traité dans notre guide sur les photos et vidéos immobilières par IA. Une description écrite doit être vraie selon le même principe.
Allemagne, Espagne, Italie et Pologne
- Allemagne. En vertu du paragraphe 87 de la loi sur l'énergie (le Gebäudeenergiegesetz, que le site officiel intitule désormais Gebäudemodernisierungsgesetz), une annonce dans les médias commerciaux doit indiquer le type de certificat, la valeur de besoin ou de consommation d'énergie finale et la source d'énergie principale du chauffage, si un certificat existe au moment de la publication. Pour les logements, elle doit aussi indiquer l'année de construction et la classe d'efficacité du certificat. L'obligation vise le vendeur, le bailleur ou l'agent chargé de la publication.
- Espagne. Le Real Decreto 390/2021, article 15, exige l'étiquette d'efficacité énergétique dans toute offre, promotion et publicité de vente ou de location d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment. L'étiquette doit dire clairement si elle se rapporte au projet, à l'ouvrage achevé ou à un bâtiment existant, et les étiquettes susceptibles d'induire en erreur sont interdites.
- Italie. Le décret législatif 192/2005, article 6, alinéa 8, exige que les annonces de vente ou de location, dans tous les médias commerciaux, indiquent les indices de performance énergétique du bâtiment et la classe énergétique. Les locations résidentielles de moins de quatre mois par an font exception.
- Pologne. L'article 13 de la loi sur la performance énergétique des bâtiments (texte consolidé de janvier 2024) exige qu'une annonce de vente ou de location d'un bâtiment ou d'un lot disposant d'un certificat indique la demande annuelle d'énergie utile, l'énergie finale, l'énergie primaire non renouvelable, la part renouvelable et l'indicateur d'émission de CO2. Elle s'applique au propriétaire, au gestionnaire ou à toute personne agissant pour eux.
Ajoutez à votre fiche de faits les champs du certificat, sous la forme locale, et vérifiez qu'ils figurent dans l'annonce terminée avant de la valider.
Exemple concret : une description d'IA faible et une bonne
Cette annonce est une illustration : ni bien réel ni adresse réelle. Voici la fiche de faits, construite à partir de documents.
- Appartement de trois pièces au deuxième étage d'un immeuble des années 1930, sans ascenseur
- Deux chambres, une salle de bain, un séjour avec cuisine ouverte
- Surface de 61 m² (657 pieds carrés), mesurée sur le plan
- Prix demandé 325 000 €, à débattre
- Charges de copropriété de 2 100 € par an
- Classe énergétique C
- Un local à vélos commun, pas de parking, pas de balcon
La version faible est venue d'une demande à un chatbot généraliste : « rédige une super annonce pour cet appartement », avec seulement les photos jointes :
Superbe appartement de deux chambres, spacieux, d'environ 85 m², avec balcon privatif plein sud. Entièrement rénové, avec cuisine neuve, ce bijou desservi par ascenseur se trouve à deux pas de la gare et offre un parking pour deux voitures. DPE B.
Comptez les problèmes. La surface est inventée et environ 40 % trop grande. Le balcon, l'ascenseur et le parking n'existent pas. « Rénové » et « cuisine neuve » n'ont aucun document derrière. La classe énergétique est fausse. « À deux pas de la gare » n'est pas mesuré. Au Royaume-Uni, chacune de ces erreurs serait vraisemblablement une fausse information sur une caractéristique principale, et l'absence des charges une omission vraisemblablement substantielle au sens de la loi.
La bonne version est venue du même appartement avec la fiche de faits jointe et la consigne de n'écrire qu'à partir d'elle :
Appartement de trois pièces au deuxième étage d'un immeuble des années 1930. Les 61 m² (657 pieds carrés) comprennent un séjour avec cuisine ouverte, une chambre double, une seconde chambre et une salle de bain. Il n'y a ni ascenseur ni parking, et un local commun accueille les vélos. Charges de copropriété de 2 100 € par an. Classe énergétique C. Prix demandé 325 000 €, à débattre.
Elle est plus sobre, et chaque chiffre renvoie à un document. Ajoutez la chaleur à la main.
Un contrôle en six étapes avant toute mise en ligne
- Construisez d'abord la fiche de faits à partir de documents, et notez la source de chaque fait.
- Générez à partir de la fiche uniquement, avec la consigne d'écrire « non précisé » quand un fait manque.
- Comparez chaque chiffre du brouillon avec la fiche : surface, prix, pièces, classe, statut.
- Barrez chaque affirmation sans preuve, comme rénové, plein sud ou calme. Gardez-la seulement si vous pouvez montrer un document ou une photo.
- Lisez les photos face au texte. Les mots doivent décrire ce que l'acquéreur verra à l'écran et en visite.
- Validez vous-même. La dernière étape est une décision humaine, et le risque de pratique commerciale trompeuse reste à l'agent qui a publié.
Où les outils d'annonces par IA se trompent
- Importer depuis un lien recopie ses erreurs. Si la page source est fausse, le brouillon aussi : vérifiez avec vos documents.
- Les photos n'indiquent pas les mesures. Les modèles devinent la taille des pièces. Ne publiez jamais un chiffre tiré d'une photo.
Comment Really procède
Really est l'agent IA de Formule : il fait le travail qu'un CRM enregistre d'ordinaire. Dans l'application Formule, vous ouvrez le formulaire Nouvelle annonce et utilisez le raccourci Importer depuis une annonce en ligne, qui prend l'adresse d'une annonce publiée ailleurs et en récupère les détails et les photos. Really vous aide ensuite à en faire un brouillon d'annonce et une page d'annonce partageable, dans votre langue : anglais, allemand, français, espagnol, italien ou polonais. Il fonctionne dans l'application, sur WhatsApp et à la voix dans l'application.
Ces faits sont en vigueur aujourd'hui, et les limites comptent autant que les fonctions :
- Rien ne part sans vous. La documentation de Formule dit elle-même de toujours vérifier ce que l'import a apporté. Really présente tout changement sous forme de carte avec l'action exacte, et vous appuyez sur Approuver ou Annuler.
- Brouillon d'abord. Une annonce enregistrée en Brouillon n'est visible que dans Formule, et sa page publique n'est pas en ligne tant que vous ne publiez pas.
- Les champs obligatoires restent à vous. Titre, type, statut, prix, localisation et description sont obligatoires. Chambres, salles de bain et surface en mètres carrés sont facultatives, mais les acquéreurs filtrent dessus : remplissez-les depuis votre fiche de faits.
- La première photo est l'en-tête. La première image devient l'en-tête de la page publique : placez la meilleure en premier.
- Vidéo courte pour les réseaux sociaux. Une annonce avec des images peut générer un Listing Reel à partir de sa galerie. Les images et vidéos d'IA se font dans la section Marketing avec des crédits, et sur un compte individuel ces outils demandent une offre payante. Tout ce que l'IA a créé d'un bien doit être signalé comme tel.
- Votre propre assistant aussi. Formule se connecte à Claude et à ChatGPT par son serveur MCP, pour les interroger sur vos données. Notre guide ChatGPT et Claude pour les agents immobiliers explique comment.
La documentation sur les annonces détaille le formulaire. Une fois la page en ligne, les demandes arrivent dans le même pipeline, et la rapidité de réponse décide de ce que la page a rapporté, comme nous l'expliquons dans la relance IA sur WhatsApp.
Formule est en ligne depuis 17 mois avec 14 agences, et son catalogue compte 10 288 annonces immobilières. Voyez la page Formule pour la France, ou démarrez gratuitement et laissez Really configurer votre compte en une seule conversation, avec un essai de Really de 7 jours.