KI-Homestaging und Immobilienvideo: die Regeln für Immobilienmakler

Virtuelles Homestaging mit KI, KI-Immobilienfotos und KI-Immobilienvideo gehören inzwischen zum Marketing-Alltag von Immobilienmaklern. Gut eingesetzt helfen sie dem Käufer, sich einen leeren Raum vorzustellen. Schlecht eingesetzt führen sie zu einer enttäuschenden Besichtigung und zu einer Beschwerde gegen den Makler. Dieser Ratgeber zeigt, wo die Grenze verläuft, wie Sie KI-Bilder kennzeichnen, was die EU-KI-Verordnung (EU AI Act) sagt und was die Verbraucherschutzregeln in Deutschland, dem Vereinigten Königreich, Frankreich, Spanien, Italien und Polen erwarten. Er gehört zu unserer Reihe KI für Immobilienmakler.

Eine Regel deckt fast alles Folgende ab: Ein KI-Bild ist in Ordnung, wenn ein Käufer, der es sieht und danach vorbeikommt, das Bild als faire Beschreibung der Immobilie empfände. Es ist ein Problem, wenn sich der Besuch wie ein Lockangebot anfühlt.

Was in Ordnung ist

• Entrümpeln. Einen Mülleimer, einen Wäscheständer, persönliche Fotos oder die Unordnung des Verkäufers zu entfernen zeigt den Raum so, wie er am Übergabetag aussieht. Feste Bestandteile bleiben genau, wie sie sind.
• Einen leeren Raum möblieren. Ein Sofa, ein Tisch und ein Teppich helfen dem Käufer einzuschätzen, wie der Raum genutzt wird. Das ist der Hauptzweck von virtuellem Homestaging mit KI, und es ist gängige Praxis, wenn das Bild gekennzeichnet ist.
• Licht- und Farbkorrektur. Senkrechte geraderichten, den Weißabgleich korrigieren und einen dunklen Raum aufhellen ist gewöhnliche Bildbearbeitung.
• Kurze Immobilienvideos. Eine ruhige Fahrt durch Ihre eigenen Fotos mit Untertiteln und Sprecherstimme ist eine legitime Art, ein Inserat zu präsentieren, solange jedes Bild eine wahre oder klar gekennzeichnete Darstellung der Immobilie ist.

Der Himmelstausch ist die Grauzone. Ein blauer Himmel über einer Außenaufnahme verändert die Stimmung, nicht die Immobilie, und viele Makler halten das für akzeptables Styling. Es ist nicht mehr akzeptabel, wenn der neue Himmel etwas Wichtiges verdeckt, etwa eine Stromleitung, einen Kran oder den Block nebenan. Unsere Faustregel: Wenn es Ihnen peinlich wäre, die Bearbeitung an der Wohnungstür zu erklären, kennzeichnen Sie sie oder lassen Sie sie.

Was irreführend ist

• Mängel entfernen. Feuchtigkeit, Risse, einen Fleck an der Decke oder ein fehlendes Waschbecken wegzuretuschieren verändert, wofür der Käufer zahlt.
• Aussicht oder Umgebung verändern. Einen Meerblick hinzufügen, eine Straße, einen Strommast oder ein Nachbargebäude entfernen oder die Immobilie näher an einen Park rücken.
• Größe oder Grundriss ändern. Weitwinkelverzerrung jenseits des normalen Rahmens, durchgebrochene Wände, zusätzliche Fenster, eine höhere Decke oder Möbel, die so skaliert sind, dass ein kleiner Raum groß wirkt.
• Ausstattung hinzufügen, die nicht da ist. Ein Kamin, ein Balkon oder ein Garten, die es nicht gibt, oder Ausführungen, die der Käufer nicht bekommt.
• Die Bearbeitung verschweigen. Ein realistisches Staging-Foto ohne Kennzeichnung oder mit einer winzig gedruckten Kennzeichnung kann täuschen, selbst wenn jedes Möbelstück erkennbar entfernbar ist.

Kennzeichnung, die in der Praxis funktioniert

1. Setzen Sie die Kennzeichnung in die Bildunterschrift, direkt neben das Bild, in einfachen Worten: "virtuell möbliert", "KI-generierte Möbel" oder "KI-bearbeitetes Bild".
2. Zeigen Sie das Original. Nehmen Sie zu jedem möblierten oder bearbeiteten Raum auch das unmöblierte Foto in die Galerie auf.
3. Kennzeichnen Sie Videos am Anfang (Titelkarte oder erste Einblendung) und noch einmal in der Beschreibung.
4. Verlassen Sie sich nie auf den Dateinamen, Metadaten oder einen Hinweis im Fußtext auf Seite drei der Broschüre.
5. Bewahren Sie die Originaldateien und eine Notiz zu den Änderungen auf, falls ein Käufer oder eine Behörde fragt.
6. Lassen Sie bearbeitete Bilder vom Verkäufer freigeben, so wie Sie das Exposé mit ihm abstimmen.

Die EU-KI-Verordnung und KI-generierte Bilder

Artikel 50 der EU-KI-Verordnung (Verordnung (EU) 2024/1689, EU AI Act) legt Transparenzpflichten für KI-generierte Inhalte fest. Die Verordnung gilt ab dem 2. August 2026, und die Seite der Kommission zum AI Act nennt für die Transparenzregeln den August 2026. Der Zeitplan der Kommission fügt eine Übergangsfrist hinzu: Bestimmte Anbieter, deren Systeme zur Erzeugung synthetischer Inhalte schon vor dem 2. August 2026 am Markt waren, haben bis zum 2. Dezember 2026 Zeit, Artikel 50 Absatz 2 zu erfüllen. Termine werden von Zeit zu Zeit geändert, bestätigen Sie sie also auf der AI-Act-Seite der Kommission. Zwei Absätze sind für Makler wichtig.

• Anbieter von KI-Systemen, die synthetische Bild-, Audio-, Video- oder Textinhalte erzeugen, müssen sicherstellen, dass die Ausgabe in einem maschinenlesbaren Format gekennzeichnet und als künstlich erzeugt oder manipuliert erkennbar ist (Artikel 50 Absatz 2). Das ist Sache des Tool-Anbieters, nicht Ihre. Die Pflicht gilt nicht, soweit ein System eine unterstützende Funktion für die Standardbearbeitung ausübt oder die Eingabedaten nicht wesentlich verändert.
• Betreiber (Deployer) eines KI-Systems, das Bild-, Audio- oder Videoinhalte erzeugt oder manipuliert, die ein Deepfake darstellen, müssen offenlegen, dass die Inhalte künstlich erzeugt oder manipuliert wurden (Artikel 50 Absatz 4). Ein Immobilienmakler, der ein KI-Tool für Inseratsbilder nutzt, ist Betreiber.

Artikel 3 Nummer 60 definiert einen Deepfake als KI-generierten oder manipulierten Bild-, Audio- oder Videoinhalt, der bestehenden Personen, Gegenständen, Orten, Einrichtungen oder Ereignissen ähnelt und einer Person fälschlicherweise als echt oder wahrheitsgemäß erscheinen würde. Ein realistisches KI-Foto eines echten Raums mit Möbeln, die nicht da sind, passt eng zu diesem Wortlaut. Ob ein bestimmtes Staging-Foto darunter fällt, ist eine rechtliche Würdigung, die der Text nicht entscheidet, daher ist die oben beschriebene Kennzeichnung die vernünftige Praxis. Artikel 50 Absatz 5 verlangt, dass die Offenlegung klar und erkennbar erfolgt, spätestens bei der ersten Wahrnehmung.

Das Gesetz sagt außerdem, dass diese Pflichten andere Transparenzpflichten nach Unionsrecht oder nationalem Recht unberührt lassen (Artikel 50 Absatz 6). Das Verbraucherschutzrecht gilt also zusätzlich. Für die umfassendere Checkliste einschließlich DSGVO lesen Sie unseren Ratgeber zu DSGVO und EU-KI-Verordnung für Immobilienmakler.

Markt für Markt

Keine der folgenden Quellen ist eine Entscheidung speziell zu KI-Staging. Es sind die allgemeinen Regeln gegen irreführende Werbung, die Behörden und Gerichte anwenden würden. Das ist Information, keine Rechtsberatung, zuletzt geprüft am 20. Oktober 2026.

Deutschland

§ 5 des Gesetzes gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG) macht eine irreführende geschäftliche Handlung unlauter, wenn sie unwahre Angaben oder sonstige zur Täuschung geeignete Angaben über die wesentlichen Merkmale der Ware oder Dienstleistung enthält und einen Verbraucher zu einer geschäftlichen Entscheidung veranlassen könnte, die er sonst nicht getroffen hätte. Ein nicht gekennzeichnetes Staging-Foto, das einen Raum möblierter und größer wirken lässt, als er ist, fällt unter diesen allgemeinen Wortlaut. Eine offizielle Regel von ImmoScout24 zu KI-Bildern haben wir nicht gefunden, prüfen Sie daher die aktuellen Bedingungen des Portals für Werbetreibende.

Vereinigtes Königreich

Seit dem 6. April 2025 verbietet der Digital Markets, Competition and Consumers Act 2024 unlautere Geschäftspraktiken und ersetzt die Verordnungen von 2008. Abschnitt 226 betrifft irreführende Handlungen: falsche Angaben oder eine Darstellung, die den Durchschnittsverbraucher wahrscheinlich täuscht, auch wenn jede Aussage wörtlich stimmt. Der Leitfaden der CMA (CMA207) nennt das Beispiel eines Hauses, das mit drei Schlafzimmern beworben wird, obwohl es zwei Schlafzimmer und einen Raum hat, der zu klein für ein Bett ist, denn die Zahl der Schlafzimmer kann entscheiden, ob ein Käufer eine Besichtigung bucht. Der Kodex des Property Ombudsman für Wohnimmobilienmakler erwartet in der Ausgabe von 2019, die wir lesen konnten, dass Aussagen über eine Immobilie, ob mündlich, bildlich oder schriftlich, korrekt und nicht irreführend sind und dass die Verkaufsunterlagen vor der Vermarktung mit dem Verkäufer abgestimmt werden. TPO führt inzwischen eine neuere Ausgabe vom März 2026, die wir nicht lesen konnten, prüfen Sie also den aktuellen Wortlaut. Eine veröffentlichte Regel von Rightmove oder Zoopla zu KI-Bildern, die wir hätten verifizieren können, haben wir nicht gefunden, prüfen Sie daher die aktuellen Inseratsbedingungen jedes Portals.

Frankreich

Artikel L121-2 des Code de la consommation stuft eine Geschäftspraktik als irreführend ein, wenn sie auf falschen oder irreführenden Behauptungen, Angaben oder Darstellungen über das Vorhandensein oder die Art der Ware oder über ihre wesentlichen Merkmale beruht, einschließlich ihrer wesentlichen Eigenschaften. Eine Darstellung, die Möblierung, Licht oder Platz suggeriert, die die Immobilie nicht bietet, ist eine zur Irreführung geeignete Darstellung. Eine portalspezifische KI-Regel haben wir nicht verifiziert.

Spanien

Artikel 5 des Ley 3/1991 de Competencia Desleal stuft ein Verhalten als unlauter durch Täuschung ein, wenn es falsche Informationen enthält oder wahre Informationen, die durch Inhalt oder Darstellung täuschen und das wirtschaftliche Verhalten verändern können, bezogen auf die Haupteigenschaften der Ware. Die Darstellung wird ausdrücklich genannt, weshalb ein nicht gekennzeichnetes Staging-Bild riskant ist. Eine spanienspezifische Regel zu KI-Bildern wurde nicht verifiziert.

Italien

Artikel 21 des Codice del consumo (D.Lgs. 206/2005) definiert eine irreführende Handlung als Praxis, die unwahre Informationen enthält oder, auch wenn sie sachlich richtig ist, den Durchschnittsverbraucher durch ihre Gesamtdarstellung täuscht oder wahrscheinlich täuscht, bezogen auf die Haupteigenschaften des Produkts. Dieselbe allgemeine Regel gilt für eine Immobilienanzeige. Eine italienspezifische Regel zu KI-Bildern wurde nicht verifiziert.

Polen

Das Gesetz vom 23. August 2007 über die Bekämpfung unlauterer Marktpraktiken stuft eine Marktpraktik als irreführend ein, wenn sie den Durchschnittsverbraucher zu einer Vertragsentscheidung veranlasst oder veranlassen kann, die er sonst nicht getroffen hätte (Artikel 5 Absatz 1). Immobilienwerbung fällt unter dieses allgemeine Recht. Eine polenspezifische Regel zu KI-Bildern wurde nicht verifiziert.

Ein durchgespieltes Beispiel

Ein erfundenes Inserat: eine Zweizimmerwohnung im dritten Stock, ein leeres Wohnzimmer, helle Ausrichtung und ein kleiner Fleck an der Schlafzimmerdecke, der gerade repariert wird. Der Makler möbliert das Wohnzimmer per KI und lässt das Schlafzimmer unberührt.

• Möbliertes Wohnzimmer, in Ordnung mit Kennzeichnung. Unterschrift: "Wohnzimmer, virtuell möbliert. Die Möbel sind KI-generiert und nicht im Verkauf enthalten. Der leere Raum ist im nächsten Foto zu sehen."
• Unmöbliertes Wohnzimmer. Unterschrift: "Wohnzimmer, wie es heute ist, leer."
• Schlafzimmer. Originalfoto, mit sichtbarem Deckenfleck oder offengelegt in der Beschreibung: "Kleiner Fleck an der Decke über dem Fenster, Reparatur vor der Übergabe gebucht."
• Video. Titelkarte zu Beginn: "Enthält KI-möblierte Bilder. Möblierte Räume sind in der Ecke jeder Einstellung markiert." Die Beschreibung wiederholt es.
• Nicht akzeptabel. Den Fleck wegretuschieren, durch das Fenster einen Parkblick hinzufügen oder den Raum breiter wirken lassen als die 4,1 Meter lange Wand, die der Käufer nachmessen wird.

Wie Really mit KI-Bildern und Video umgeht

In Formule arbeitet Really, der KI-Agent, im Bereich Marketing. Es erstellt KI-Bilder und Kurzvideos eines Objekts, bezahlt mit Credits, und Sie entscheiden, was veröffentlicht wird. Really entwirft, und Sie geben frei: Jedes Bild und jedes Video läuft über Sie, bevor es einen Käufer erreicht, die Kennzeichnung und der Abgleich mit der echten Immobilie sind also Ihr Schritt. Die Meta-Anzeigen, die Formule selbst schaltet, tragen Metas KI-Kennzeichnung. Das erstreckt sich nicht auf Ihre eigenen Beiträge, Objektseiten oder Videos: Deren Kennzeichnung bleibt Ihr Schritt. Beginnen Sie mit einem Link, wie in unserem Ratgeber, wie aus einem Objektlink ein Exposé wird, und ergänzen Sie dann Bilder aus dem Bereich Marketing.

Eine kurze Checkliste vor der Veröffentlichung

Jede Zeile sollte stimmen, bevor das Inserat online geht.

1. Jedes möblierte oder bearbeitete Bild sagt das, direkt neben dem Bild.
2. Die unbearbeitete Version ist in der Galerie.
3. Die Bearbeitungen lassen Bausubstanz, Größe, Aussicht und Zustand unberührt.
4. Der Verkäufer hat die bearbeiteten Bilder freigegeben.
5. Die Originale sind gesichert.

Wenn Sie Hilfe bei Bildunterschriften, Anzeigen und Objektseiten mit der richtigen Kennzeichnung möchten, starten Sie kostenlos und lassen Sie Really Sie in einem Chat einrichten, oder sehen Sie sich die Formule-Seite für Ihren Markt an.