KI für Immobilienmakler in Deutschland: Regeln und Einsatz

Wie Anfragen deutsche Makler erreichen, was § 34c GewO, UWG und DSGVO für KI-Texte bedeuten und welche Aufgaben Sie diese Woche an KI übergeben.

KI für Immobilienmakler in Deutschland hat zwei Seiten: Sie nimmt Ihnen Routinearbeit ab, und sie bewegt sich in einem Rahmen aus Maklerrecht, Wettbewerbsrecht und Datenschutz, der in Deutschland eigene Regeln hat. Diese Seite verbindet beides. Sie zeigt, woher Ihre Anfragen kommen, welche deutschen Vorschriften bei KI-gestützten Texten, Bildern und Nachrichten eine Rolle spielen und welche Aufgaben Sie noch diese Woche an eine KI übergeben können. Sie ist herstellerneutral geschrieben, und Really, der KI-Agent von Formule, kommt erst am Ende.

Alle rechtlichen Angaben stammen von den amtlichen Seiten der Bundesregierung und der Aufsichtsbehörden und sind am Ende der Seite mit Abrufdatum aufgeführt. Sie ersetzen keine Rechtsberatung. Wenn Sie unsicher sind, fragen Sie Ihren Verband, Ihre Kammer oder einen Rechtsanwalt.

So erreichen Anfragen deutsche Makler

Anfragen erreichen deutsche Makler über Portale und über die eigene Website. Vier Wege kommen in der Praxis zusammen:

ImmoScout24. Beim Inserieren wählen Anbieter die Rolle "Profi (z.B. Makler:in)". Für Profis gibt es laut der Anbieterseite von ImmoScout24 unter anderem eine Produktübersicht, ein Maklernetzwerk und Eigentümeranfragen.
Immowelt. Für Immobilienprofis bietet das Portal laut seiner Seite zu Leads zwei Produkte: Immo-Leads aus Bewertungsanfragen von Eigentümern und Suchenden, die per mTAN-Verfahren qualifiziert und per E-Mail weitergegeben werden, und Profi-Leads, die Immowelt zusätzlich telefonisch qualifiziert. Konditionen ändern sich, prüfen Sie sie direkt beim Portal.
Kleinanzeigen. In der Kategorie Immobilien stehen Mietwohnungen, Eigentumswohnungen, Häuser, Grundstücke und Neubauprojekte nebeneinander. Anfragen von dort landen in einem weiteren Postfach.
Die eigene Website, Social Media und Empfehlungen. Diese Anfragen kommen per Formular, E-Mail oder WhatsApp und haben keine Portal-Struktur, die Ihnen die Ordnung abnimmt.

Das Problem entsteht an der Stelle, an der diese Kanäle zusammenkommen. Jedes Portal hat seinen eigenen Posteingang, dazu E-Mail, Telefon und WhatsApp. Eine KI hilft hier nicht durch Magie, sondern dadurch, dass jede Anfrage binnen Minuten einen persönlichen Antwortentwurf bekommt und nichts zwischen den Postfächern liegen bleibt.

Diese deutschen Regeln gelten auch für KI-Arbeit

Das Recht unterscheidet nicht, ob ein Text von Hand oder mit KI entstanden ist. Verantwortlich bleiben Sie. Fünf Regelwerke berühren den Alltag am häufigsten.

Maklererlaubnis nach § 34c GewO und MaBV

Wer gewerbsmäßig Verträge über Grundstücke, Wohnräume oder gewerbliche Räume vermittelt oder den Nachweis einer Abschlussgelegenheit erbringt, braucht nach § 34c Gewerbeordnung eine Erlaubnis der zuständigen Behörde. Die Verordnung über die Pflichten der Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger, Baubetreuer und Wohnimmobilienverwalter (MaBV) gilt für Gewerbetreibende, die diese Tätigkeiten ausüben, unabhängig davon, ob sie eine Erlaubnis benötigen. Für KI heißt das: Die Berufspflichten wie Buchführung, Informations- und Aufbewahrungspflichten ändern sich nicht, nur weil ein Assistent mitschreibt. Ob ein KI-Werkzeug Ihre Unterlagen so führt, wie die MaBV es verlangt, prüfen Sie selbst, nicht der Hersteller.

Pflichtangaben zum Energieausweis in der Anzeige

Liegt bei der Anzeige eines Verkaufs oder einer Vermietung in kommerziellen Medien ein Energieausweis vor, muss die Anzeige bestimmte Angaben enthalten. Nach § 87 auf gesetze-im-internet.de sind das die Art des Ausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis), der Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, der wesentliche Energieträger der Heizung und bei Wohngebäuden Baujahr und Energieeffizienzklasse. Die Pflicht trifft ausdrücklich auch den Makler. Ein Hinweis zur Benennung: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) heißt seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Auf gesetze-im-internet.de steht die Vorschrift deshalb als § 87 GModG, die alte Abkürzung GEG kommt dort nicht mehr vor. Zitieren Sie die aktuelle Fassung.

Für KI-Exposés ist das der wichtigste Praxispunkt. Eine KI lässt diese Angaben gern weg oder erfindet plausible Werte. Tragen Sie die Zahlen immer aus dem Energieausweis selbst ein und lesen Sie jeden Entwurf gegen die Checkliste, bevor er online geht.

Irreführung nach § 5 UWG

Nach § 5 UWG ist eine geschäftliche Handlung unlauter, wenn sie irreführend ist und geeignet ist, Verbraucher oder sonstige Marktteilnehmer zu einer geschäftlichen Entscheidung zu veranlassen, die sie sonst nicht getroffen hätten. Irreführend sind unwahre oder zur Täuschung geeignete Angaben unter anderem über wesentliche Merkmale einer Leistung, ihre Verfügbarkeit und den Preis. Das trifft genau die typischen KI-Fehler: das "bezugsfertige" Objekt, das es noch nicht ist, die Besichtigung, die niemand bestätigt hat, der Preis aus einem alten Exposé. Dasselbe gilt für Bilder. Ein virtuell eingerichteter Raum braucht eine klare Kennzeichnung, ein veränderter Ausblick ist keine Option. Mehr dazu im Ratgeber virtuelles Homestaging und KI-Video.

Bestellerprinzip und Provision in KI-Texten

Das Bestellerprinzip betrifft Texte, die eine KI für Sie entwirft. Bei der Wohnungsvermittlung darf der Makler vom Wohnungssuchenden grundsätzlich kein Entgelt verlangen, annehmen oder vereinbaren, und eine Vorauszahlung ist ausgeschlossen (§ 2 Wohnungsvermittlungsgesetz). Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses braucht der Maklervertrag die Textform (§ 656a BGB), und wer für beide Seiten tätig ist, kann nur dann von beiden Provision verlangen, wenn beide denselben Betrag zahlen (§ 656c BGB). Eine KI kennt Ihren Maklervertrag nicht. Lassen Sie sie deshalb keine Provisionsangaben formulieren, die Sie nicht selbst aus dem Vertrag eingegeben haben, und lesen Sie Antwortentwürfe zur Courtage immer, bevor sie rausgehen.

DSGVO, BDSG und die DSK-Orientierungshilfen

Sobald Sie Namen, Telefonnummern oder Nachrichten von Interessenten in ein KI-Werkzeug geben, verarbeiten Sie personenbezogene Daten. Es gilt die DSGVO, in Deutschland ergänzt um das Bundesdatenschutzgesetz. Die Datenschutzkonferenz der Aufsichtsbehörden von Bund und Ländern hat dazu mehrere Papiere veröffentlicht, die Sie auf ihrer Seite der Orientierungshilfen finden: "Künstliche Intelligenz und Datenschutz" vom 6. Mai 2024, die Orientierungshilfe zu technischen und organisatorischen Maßnahmen bei Entwicklung und Betrieb von KI-Systemen vom Juni 2025 und ein Papier zu generativer KI mit RAG-Methode vom Oktober 2025. Das erste ist als Checkliste für Verantwortliche gedacht, die KI-Anwendungen auswählen und einsetzen. Eine Orientierungshilfe ist keine bindende Rechtsvorschrift, zeigt aber, worauf Aufsichtsbehörden achten. Die praktische Prüfung vor dem ersten Einsatz steht im Ratgeber KI, DSGVO und EU-KI-Verordnung für Immobilienmakler.

Der deutsche KI-Rahmen in Kürze

Auf EU-Ebene gilt die KI-Verordnung (Verordnung (EU) 2024/1689). Für Makler ist vor allem Artikel 50 relevant: Anbieter müssen KI-Systeme, die direkt mit Menschen sprechen, so gestalten, dass diese erfahren, dass sie mit einer KI zu tun haben, sofern das nicht offensichtlich ist. Prüfen Sie deshalb bei jedem Chat- oder Sprachassistenten, ob er sich als KI zu erkennen gibt. Wer als Betreiber Deepfakes einsetzt, also KI-erzeugte oder veränderte Bild-, Audio- oder Videoinhalte, muss offenlegen, dass sie künstlich erzeugt oder verändert wurden. Das kann virtuell möblierte oder veränderte Objektfotos betreffen. Artikel 50 gilt seit dem 2. August 2026.

In Deutschland legt das Gesetz zur Marktüberwachung und Innovationsförderung von künstlicher Intelligenz (KI-MIG) fest, wer die Verordnung durchsetzt. Das Gesetz ist seit dem 29. Juli 2026 in Kraft (BGBl. 2026 I Nr. 223). Nach § 2 Absatz 1 KI-MIG ist die Bundesnetzagentur die zuständige Marktüberwachungsbehörde, soweit das Gesetz nichts anderes bestimmt. Für den Datenschutz bleiben die Datenschutzbehörden zuständig. Für Ihren Alltag folgt daraus: zwei Stellen, zwei Fragen, nämlich ob Ihr KI-Einsatz transparent ist und ob die Daten richtig behandelt werden.

Das können Sie diese Woche an KI übergeben

Beginnen Sie mit der Aufgabe, die Sie am meisten Zeit kostet. Für die meisten deutschen Makler sind es diese vier:

Anfragen aus mehreren Portalen beantworten. Eine KI liest die Anfrage, zieht das gemeinte Objekt hinzu und entwirft eine kurze Antwort mit echten Terminvorschlägen. Sie geben frei. Der Ratgeber KI für das Nachfassen per WhatsApp enthält Vorlagen und Grenzen.
Exposés aus Objektlink oder Fotos. Die KI schreibt Beschreibung, Social-Text und Merkmalsliste. Sie gleichen jede Angabe mit der Akte und dem Energieausweis ab. Ablauf und Checkliste: vom Objektlink zum Exposé.
Fotos und Kurzvideos. Virtuelles Homestaging mit Kennzeichnung, Bildaufbereitung ohne Veränderung der Substanz, Kurzvideo für Social Media. Siehe KI-Fotos und Video ohne Irreführung.
Die eigene Pipeline befragen. Mit ChatGPT oder Claude am CRM lässt sich fragen, welche Anfragen seit drei Tagen unbeantwortet sind. Das geht über das Model Context Protocol und bleibt am besten zunächst lesend.

Einen Überblick über alles, was KI heute kann und was nicht, gibt der Ratgeber KI für Immobilienmakler: Aufgaben, Grenzen, Einstieg.

Was Sie bei der Wahl der Software prüfen

Deutsche Makler arbeiten oft schon mit einer etablierten Maklersoftware. Wer dort bleibt, kann KI trotzdem zusätzlich nutzen, etwa über ChatGPT oder Claude. Wer wechseln will, findet bei uns faire Vergleiche zu verbreiteten Systemen: onOffice, Propstack und FLOWFACT. Entscheidend sind drei Punkte. Sie wissen, wo die Daten liegen und wer sie in Ihrem Auftrag verarbeitet. Sie bestimmen, wer freigibt, was an Interessenten rausgeht. Und die Software bildet Ihre Pflichten, etwa die Energieausweis-Angaben, so ab, dass Sie sie nicht vergessen.

So arbeitet Really in Deutschland

Formule ist eine Maklersoftware und ein Immobilien-CRM mit agentischer KI: Das CRM hält die Daten fest, und Really, der KI-Agent, erledigt die Arbeit drumherum. Was heute live ist:

Sie sprechen mit Really in der Formule-App, auf WhatsApp oder per Sprache, auf Deutsch, Englisch, Französisch, Spanisch, Italienisch oder Polnisch.
Neue Makler richtet Really in einem Chat ein.
Anfragen aus Anzeigen und Portalen laufen in einer Pipeline zusammen, die Filialleiter vollständig einsehen.
Really unterstützt beim Nachfassen und entwirft die Antworten. Sie geben frei, was rausgeht.
Aus einem eingefügten Objektlink entsteht ein Inseratsentwurf mit einer teilbaren Objektseite. Prüfen Sie dort die Energieausweis-Angaben wie in jedem anderen Entwurf.
Im Bereich Marketing erstellt Really KI-Bilder und Kurzvideos eines Objekts, bezahlt mit Credits.
Formule verbindet sich über seinen MCP-Server mit Claude und ChatGPT.

Bisher wurden über Formule mehr als 4,2 Mio. Euro an Immobilien verkauft, mit 14 Agenturen und seit 17 Monaten im Einsatz. Wenn Sie den Ablauf ausprobieren möchten, starten Sie kostenlos: Really richtet Ihr Konto in einem Chat ein, und der kostenlose Start enthält eine 7-tägige Really-Testphase. Wie Makler Really im Alltag nutzen, zeigt die Formule-Seite für Deutschland.

Ein Wochenplan für den Einstieg

Tag 1: Aufgabe wählen und die heutige Dauer notieren.
Tag 2: Objektstatus, Preise und Energieausweis-Daten aktuell halten.
Tag 3: Ton, Standardantworten und Verbote festlegen, etwa nie eine Provision oder einen Preis ohne Ihre Freigabe zu nennen.
Tag 4: Fünf echte Anfragen entwerfen lassen, jede korrigieren, Korrekturen als Regeln notieren.
Tag 5: Ein Exposé aus einem Link erzeugen und gegen Akte und Energieausweis lesen.
Tag 6: Datenschutz und Kennzeichnung prüfen, bevor Kundendaten oder KI-Bilder ins Spiel kommen.
Tag 7: Zeit mit Tag 1 vergleichen und entscheiden, ob eine zweite Aufgabe folgt.