KI-Exposé aus einem Objektlink: eine Beschreibung, der Sie vertrauen können

Eine KI-Objektbeschreibung ist nur so gut wie die Fakten, die Sie ihr geben. Gut genutzt wird aus einem Objektlink oder einem Satz Fotos in Minuten ein Exposé, eine teilbare Objektseite und Text für Social Media. Schlecht genutzt entsteht ein selbstsicherer Absatz mit einem Balkon, den die Wohnung nicht hat. Dieser Ratgeber richtet sich an Immobilienmakler, die das Tempo wollen, ohne das Risiko. Er behandelt den Ablauf, die Angaben, die nie erfunden sein dürfen, die Pflichtangaben zur Energieeffizienz in Deutschland und den anderen Märkten, die britischen Regeln für korrekte Beschreibungen und ein Beispiel für eine schwache und eine gute KI-Beschreibung. Er gehört zu unserem Leitfaden KI für Immobilienmakler.

Eine Quelle hinein, drei Ergebnisse heraus

Jeder KI-Exposé-Generator folgt derselben Form: Eine Quelle geht hinein, Entwürfe kommen heraus.

• Die Quelle. Ein Link zum Objekt (Ihre eigene Seite, die Broschüre eines Verkäufers, ein Inserat, das Sie übernehmen) oder ein Ordner mit Fotos plus ein paar getippten Fakten.
• Die Objektbeschreibung. Eine Überschrift und 120 bis 200 Wörter in Ihrem Hausstil.
• Die teilbare Seite. Eine Webseite mit den Fotos, den wichtigsten Daten und einem Weg zur Anfrage, damit Sie einem Interessenten einen einzigen Link schicken können.
• Social-Media-Text. Eine kurze Unterschrift für jeden Kanal, aus denselben Fakten geschrieben.

Das Tempo ist echt. Das Risiko sitzt an einer Stelle: Das Modell füllt Lücken. Sagt die Quelle nicht, wie groß das Wohnzimmer ist, beschreibt ein Sprachmodell es bereitwillig als geräumig. Das ist eine Schreibgewohnheit, und deshalb ist die Prüfung ein Schritt und kein Nachgedanke.

Beginnen Sie mit einem Faktenblatt, nicht mit einem Prompt

Am zuverlässigsten ist es, Fakten und Formulierung zu trennen. Bevor eine KI einen Satz schreibt, erstellen Sie aus Unterlagen, die Sie haben, ein Faktenblatt: der Auftrag des Verkäufers, die Grundbuchangaben, der Energieausweis, der Grundriss. Dann sagen Sie der KI, dass sie nur aus diesem Blatt schreiben darf.

Diese Angaben dürfen nie aus der Fantasie des Modells stammen:

• Größe. Wohnfläche in Quadratmetern, wie gemessen, und welches Maß Sie verwendet haben. Nie "etwa 90 qm", weil die Fotos groß wirkten.
• Preis. Der Angebotspreis, die Preisbasis (Verhandlungsbasis, Festpreis, Richtpreis) und alle Kosten, die der Käufer zwingend trägt.
• Räume. Zahl der Schlafzimmer, Bäder und Wohnräume. Ein Abstellraum, der zu klein für ein Schlafzimmer ist, ist kein Schlafzimmer.
• Energieeffizienz. Die Angaben aus dem gültigen Energieausweis, genau abgeschrieben.
• Rechtlicher Status. Eigentumsform, Hausgeld oder andere laufende Kosten und alles, was Nutzung oder Verkauf einschränkt.
• Ausstattung, Zustand und Entfernungen. Stellplatz, Außenbereich, "frisch saniert", "Südlage", "fünf Minuten zum Bahnhof". Wenn Sie kein Dokument und kein Foto zeigen können, lassen Sie es weg.

Formulieren Sie die Anweisung in einfachen Worten: nur aus dem Faktenblatt schreiben, keine Zahl verwenden, die nicht darin steht, und "nicht angegeben" schreiben, wo eine Angabe fehlt. Diese eine Regel beseitigt den Großteil erfundener Details.

Energieangaben im Inserat: die Regeln nach Markt

Jeder Markt hat eine eigene Pflicht, Daten zur Energieeffizienz in die Anzeige selbst aufzunehmen, und Ihr Generator muss sie unverändert aus dem Energieausweis übernehmen. Das ist ein Ausgangspunkt, keine Rechtsberatung. Die Quellen wurden am 20. Oktober 2026 gelesen, prüfen Sie also den aktuellen Wortlaut, bevor Sie sich darauf verlassen. Die allgemeinen Regeln gegen irreführende Werbung des jeweiligen Landes gelten zusätzlich und sind hier nicht behandelt. Für Großbritannien folgt ein eigener Abschnitt.

• Deutschland. Nach § 87 des Gebäudeenergiegesetzes (GEG; die offizielle Seite führt es inzwischen unter dem Titel Gebäudemodernisierungsgesetz) muss eine Anzeige in kommerziellen Medien die Art des Energieausweises, den Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch und den wesentlichen Energieträger der Heizung nennen, sofern bei Schaltung der Anzeige ein Energieausweis vorliegt. Bei Wohngebäuden sind außerdem das Baujahr und die Energieeffizienzklasse aus dem Ausweis anzugeben. Die Pflicht trifft den Verkäufer, den Vermieter oder den für die Veröffentlichung verantwortlichen Makler.
• Frankreich. Das Umweltministerium gibt an, dass eine Verkaufs- oder Mietanzeige mindestens die Buchstaben der Energie- und Klimaskalen des DPE zeigen muss, bei den schlechtesten Klassen den Hinweis "logement à consommation énergétique excessive" und seit dem 1. Januar 2022 eine Spanne für die theoretische Energierechnung. Das Ministerium verweist auf das Dekret 2020-1609.
• Spanien. Das Real Decreto 390/2021, Artikel 15, verlangt das Energieeffizienzzeichen in jedem Angebot, jeder Werbung und jeder Anzeige zum Verkauf oder zur Vermietung eines Gebäudes oder Gebäudeteils. Das Zeichen muss klar sagen, ob es sich auf das Projekt, das fertige Bauwerk oder ein Bestandsgebäude bezieht, und irreführende Zeichen sind verboten.
• Italien. Das Decreto Legislativo 192/2005, Artikel 6, Absatz 8, verlangt, dass Anzeigen zum Verkauf oder zur Vermietung in allen kommerziellen Medien die Energiekennzahlen und die Energieklasse des Gebäudes nennen. Vermietungen von Wohnraum, der weniger als vier Monate im Jahr genutzt wird, sind ausgenommen.
• Polen. Artikel 13 des Gesetzes über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (konsolidierter Text vom Januar 2024) verlangt, dass eine Anzeige zum Verkauf oder zur Vermietung eines Gebäudes oder einer Einheit mit Energieausweis den jährlichen Nutzenergiebedarf, die Endenergie, die nicht erneuerbare Primärenergie, den Anteil erneuerbarer Energie und den CO2-Emissionsindikator nennt. Sie gilt für den Eigentümer, den Verwalter und jeden, der in ihrem Auftrag handelt.

Nehmen Sie die Felder des Energieausweises in der jeweiligen lokalen Form in Ihr Faktenblatt auf und prüfen Sie die fertige Anzeige darauf, bevor Sie sie freigeben.

Großbritannien: Regeln für korrekte Beschreibungen

Für Makler mit Objekten in England und Wales ist die Korrektheit eines Inserats eine rechtliche Frage, keine Stilfrage. Die folgenden Quellen wurden am 20. Oktober 2026 gelesen.

Der Digital Markets, Competition and Consumers Act 2024 verbietet unlautere Geschäftspraktiken. Seine Hauptbestimmungen, die Abschnitte 225 bis 230, traten am 6. April 2025 in Kraft und lösten die Verbraucherschutzverordnungen von 2008 als Grundlage der Durchsetzung ab. Abschnitt 226 betrifft irreführende Handlungen: falsche Angaben oder eine Gesamtdarstellung, die den Durchschnittsverbraucher wahrscheinlich täuscht, auch wenn jede Einzelangabe technisch stimmt. Abschnitt 227 betrifft irreführende Unterlassungen. Abschnitt 230 besagt, dass eine Anzeige, die zum Kauf auffordert, die wesentlichen Merkmale des Produkts und den Gesamtpreis klar und rechtzeitig nennen muss. Lesen Sie den Text von Abschnitt 230 einmal.

Die Competition and Markets Authority erläutert in ihrem Leitfaden zu unlauteren Geschäftspraktiken (CMA207), aktualisiert am 18. November 2025, wie sie diese Regeln liest. Sie wertet eine Information als wesentlich, wenn der Durchschnittsverbraucher sie für eine informierte Entscheidung braucht, und sie sagt, dass der Verkauf oder die Vermietung von Grundstücken als Produkt gilt. Eines ihrer eigenen Beispiele ist ein Haus, das mit drei Schlafzimmern beworben wird, obwohl ein Raum zu klein für ein Schlafzimmer ist, was beeinflussen könnte, ob jemand es besichtigt. Genau diesen Fehler schreibt eine KI, wenn sie ein Arbeitszimmer als Schlafzimmer zählt.

Eine Warnung zu älteren Checklisten. Das Estate and Letting Agency Team von National Trading Standards hat bekannte Leitlinien zu wesentlichen Informationen in Inseraten veröffentlicht. Sie wurden aus den offiziellen Kanälen zurückgezogen, weil das Gesetz von 2024 die Verordnungen ersetzt hat, auf die sie sich stützten, wie Propertymark am 9. Mai 2025 berichtete. Zitieren Sie sie nicht als geltendes Recht. Nutzen Sie CMA207 und das Gesetz und behalten Sie die alten Leitlinien als interne Checkliste.

Zwei weitere Regeln gelten unmittelbar für KI-Ausgaben. Erstens verlangen die Energy Performance of Buildings (England and Wales) Regulations 2012, dass die Energieeffizienzklasse aus einem gültigen Zertifikat in jeder Anzeige des Verkaufs oder der Vermietung in kommerziellen Medien erscheint, nach Regulation 11. Ihr Generator muss die Klasse unverändert übernehmen. Zweitens setzen Portale eigene Regeln. Die technischen Richtlinien von Rightmove vom Januar 2026 definieren KI-erzeugte oder KI-manipulierte Inhalte als Enhanced Edit. Er ist nur zulässig, wenn er die Immobilie nicht falsch darstellt, muss von aktuellen, korrekten Bildern des Raums oder der Immobilie begleitet sein und muss klar als KI oder bearbeitet gekennzeichnet sein. Diese Regeln betreffen Bilder, die Foto-Seite steht daher in unserem Ratgeber zu KI-Immobilienfotos und -video. Eine geschriebene Beschreibung muss nach demselben Prinzip wahr sein.

Beispiel: eine schwache und eine gute KI-Beschreibung

Dieses Inserat ist erfunden. Es ist kein echtes Objekt und hat keine echte Adresse. Hier das Faktenblatt, aus Unterlagen erstellt.

• Eigentumswohnung im zweiten Obergeschoss eines Wohnhauses aus den 1930er Jahren, kein Aufzug
• Zwei Schlafzimmer, ein Bad, ein Wohnzimmer mit offener Küche
• Wohnfläche 61 qm (657 sq ft), im Grundriss gemessen
• Angebotspreis 325.000 €, Verhandlungsbasis
• Hausgeld 310 € im Monat
• Energieeffizienzklasse C laut Energieausweis
• Ein gemeinschaftlicher Fahrradraum, kein Stellplatz, kein Balkon

Die schwache Version entstand, als ein allgemeiner Chatbot nur mit den Fotos gebeten wurde, "ein großartiges Exposé für diese Wohnung" zu schreiben:

Traumhafte, großzügige 2-Zimmer-Wohnung mit ca. 85 qm und privatem Südbalkon. Komplett saniert mit brandneuer Einbauküche, dieses Juwel liegt nur wenige Schritte vom Bahnhof und bietet Stellplätze für zwei Autos. Energieklasse B.

Zählen Sie die Probleme. Die Größe ist erfunden und rund 40 Prozent zu hoch. Der Balkon existiert nicht. Die Stellplätze sind erfunden. "Saniert" und "brandneue Küche" sind Behauptungen ohne Beleg. Die Energieklasse ist falsch. "Wenige Schritte vom Bahnhof" ist nicht gemessen. Jede dieser Angaben ist eine wahrscheinlich falsche Aussage über ein wesentliches Merkmal, und das fehlende Hausgeld ist eine wahrscheinlich wesentliche Auslassung.

Die gute Version entstand aus derselben Wohnung, mit angehängtem Faktenblatt und der Anweisung, nur daraus zu schreiben:

Zwei-Zimmer-Eigentumswohnung im zweiten Obergeschoss eines Wohnhauses aus den 1930er Jahren. Auf 61 qm (657 sq ft) liegen ein Wohnzimmer mit offener Küche, ein Doppelzimmer, ein zweites Schlafzimmer und ein Bad. Es gibt keinen Aufzug und keinen Stellplatz, ein gemeinschaftlicher Raum steht für Fahrräder bereit. Hausgeld 310 € im Monat. Energieeffizienzklasse C. Angebotspreis 325.000 €, Verhandlungsbasis.

Sie ist schlichter, und jede Zahl lässt sich auf eine Unterlage zurückführen. Die übrigen Pflichtangaben aus dem Energieausweis (siehe die Regeln für Deutschland oben) gehören zusätzlich in die Anzeige. Wärme fügen Sie von Hand hinzu, etwa das Licht, das Sie bei der Besichtigung gesehen haben, denn Sie waren dort.

Sechs Prüfschritte, bevor etwas online geht

1. Zuerst das Faktenblatt erstellen, aus Unterlagen, und die Quelle jeder Angabe vermerken.
2. Nur aus dem Blatt generieren, mit der Anweisung, "nicht angegeben" zu schreiben, wo eine Angabe fehlt.
3. Jede Zahl vergleichen, die im Entwurf steht, mit dem Blatt: Größe, Preis, Räume, Energieklasse, Eigentumsform.
4. Jede Behauptung ohne Beleg streichen, etwa saniert, Südlage oder ruhig. Behalten Sie sie nur, wenn Sie ein Dokument oder Foto zeigen können.
5. Die Fotos gegen den Text lesen. Die Worte müssen beschreiben, was der Käufer am Bildschirm und vor Ort sehen wird.
6. Selbst freigeben. Eine menschliche Entscheidung, kein Werkzeug, ist der letzte Schritt, und das Haftungsrisiko bleibt beim Makler, der veröffentlicht hat.

Wenden Sie dieselbe Prüfung auf die Seite und jede Social-Media-Unterschrift an.

Wo KI-Exposé-Tools danebenliegen

• Der Import aus einem Link übernimmt dessen Fehler. Ist die Quellseite falsch, ist der Entwurf falsch. Gleichen Sie mit Ihren eigenen Unterlagen ab.
• Fotos zeigen keine Maße. Modelle raten Größe und Raumnutzung aus Bildern. Veröffentlichen Sie nie eine Zahl, die von einem Foto stammt.

So macht es Really

Really ist der KI-Agent von Formule: Er erledigt die Arbeit, die ein CRM sonst nur festhält. In der Formule-App öffnen Sie das Formular "New listing" (Neues Inserat) und nutzen die Verknüpfung "Import from Online Listing", die eine Inseratsadresse von anderswo übernimmt und Details und Fotos einliest. Really macht daraus anschließend gemeinsam mit Ihnen einen Inseratsentwurf und eine teilbare Objektseite, in Ihrer Sprache: Deutsch, Englisch, Französisch, Spanisch, Italienisch oder Polnisch. Es arbeitet in der App, auf WhatsApp und per Sprache in der App.

Diese Fakten gelten heute, und die Grenzen zählen so viel wie die Funktionen:

• Nichts geht ohne Sie raus. Die Dokumentation von Formule selbst sagt, dass Sie immer prüfen sollen, was der Import mitgebracht hat. Really zeigt jede Änderung als Karte mit der genauen Aktion, und Sie drücken Approve oder Cancel.
• Erst Entwurf. Ein als Draft gespeichertes Inserat ist nur in Formule sichtbar, und seine öffentliche Seite ist erst live, wenn Sie veröffentlichen. Die Dokumentation empfiehlt, zu veröffentlichen, wenn Fotos und Beschreibung fertig sind.
• Pflichtangaben bleiben bei Ihnen. Titel, Typ, Status, Preis, Lage und Beschreibung sind Pflichtfelder. Schlafzimmer, Bäder und Größe in Quadratmetern sind optional, aber Käufer filtern danach, tragen Sie sie also aus Ihrem Faktenblatt ein.
• Das erste Foto ist das Titelbild. Das erste Bild wird zum Header der öffentlichen Seite, setzen Sie also das beste an den Anfang.
• Kurzvideo für Social Media. Aus einem Inserat mit Bildern lässt sich aus der Galerie ein Listing Reel für Social Media erzeugen. KI-Bilder und Videos entstehen im Bereich Marketing mit Credits, und bei einem Einzelkonto brauchen diese Werkzeuge einen kostenpflichtigen Tarif. Alles, was eine KI von einem Objekt erzeugt hat, sollte als solches gekennzeichnet werden.
• Auch Ihr eigener Assistent. Formule verbindet sich über seinen MCP-Server mit Claude und ChatGPT, sodass Sie diese zu Ihren Formule-Daten befragen können. Unser Ratgeber ChatGPT und Claude für Immobilienmakler zeigt, wie.

Die Dokumentation zu Inseraten beschreibt das Formular im Detail. Sobald die Seite live ist, treffen Anfragen in derselben Pipeline ein, und die Antwortgeschwindigkeit entscheidet, was die Seite wert war, wie wir in KI-Nachfassen per WhatsApp erklären.

Formule ist seit 17 Monaten live, 14 Agenturen nutzen es, und sein Katalog enthält 10.288 Immobilieninserate. Sehen Sie die Formule-Seite für Deutschland, oder starten Sie kostenlos und lassen Sie Really Ihr Konto in einem Chat einrichten, mit einer 7-tägigen Really-Testphase.

Die Kurzfassung

KI schreibt Exposés schnell, und die Genauigkeit bleibt Aufgabe des Maklers. Erstellen Sie zuerst das Faktenblatt, generieren Sie nur daraus, prüfen Sie jede Zahl und jede Behauptung und geben Sie selbst frei.