Una descripción de inmueble hecha con IA vale lo que valgan sus datos. Bien usada, un enlace o un conjunto de fotos se convierte en minutos en una descripción de anuncio, una página para compartir y textos para redes. Mal usada, produce un párrafo muy seguro de sí mismo con un balcón que el piso no tiene. Esta guía es para agentes inmobiliarios que quieren la rapidez sin el riesgo: el flujo de trabajo, los datos que nunca deben inventarse, las normas sobre eficiencia energética en el anuncio por mercado, la normativa británica y un ejemplo de descripción floja y otra buena. Forma parte de nuestra guía de IA para agentes inmobiliarios.
Una fuente de entrada, tres resultados
Todo generador de anuncios con IA funciona igual: entra una fuente y salen borradores.
- La fuente. Un enlace al inmueble (tu página, el dosier del propietario, un anuncio que vas a captar), o fotos más algunos datos escritos a mano.
- La descripción del anuncio. Un titular y entre 120 y 200 palabras con el estilo de tu agencia.
- La página para compartir. Una página web con las fotos, los datos clave y una vía de contacto, para poder enviar a un comprador un único enlace.
- Textos para redes sociales. Un pie corto para cada canal, a partir de los mismos datos.
La rapidez es real. El riesgo está en un punto: el modelo rellena los huecos. Si la fuente no dice cuánto mide el salón, lo describirá encantado como amplio. Es un vicio de redacción, y por eso comprobar es un paso del proceso.
Empieza con una ficha de datos, no con un prompt
El método más fiable es separar los datos de la redacción. Antes de que una IA escriba una frase, monta una ficha con documentos: el encargo del propietario, la nota simple, el certificado energético, el plano. Después, dile a la IA que escriba solo a partir de ella.
Estos datos nunca deben salir de la imaginación del modelo:
- Superficie. Los metros cuadrados tal como se midieron, y con qué criterio. Nunca «unos 90 m²» porque las fotos parecían grandes.
- Precio. El precio de salida, su base (a partir de, fijo, orientativo) y los gastos que el comprador pagará necesariamente.
- Estancias. Dormitorios, baños y salones. Un trastero demasiado pequeño para ser dormitorio no lo es.
- Calificación energética. La calificación del certificado de eficiencia energética en vigor, copiada exactamente.
- Situación jurídica. Régimen de propiedad, cargas, gastos de comunidad, y cualquier cosa que limite el uso o la venta.
- Características, estado y distancias. Garaje, exteriores, «recién reformado», «orientación sur», «a cinco minutos de la estación». Si no puedes enseñar el documento o la foto, déjalo fuera.
Dile con palabras llanas: escribe solo a partir de la ficha, no uses ninguna cifra que no figure en ella y escribe «no consta» donde falte un dato. Esa regla elimina casi todo el detalle inventado.
Normas del anuncio por mercado
Cada mercado obliga a incluir los datos de eficiencia energética en el propio anuncio, y tu generador debe copiarlos del certificado sin cambios. Es un punto de partida, no asesoramiento jurídico. Fuentes consultadas el 20 de octubre de 2026: revisa el texto vigente. Las normas generales sobre publicidad engañosa de cada país también se aplican y no se tratan aquí. El Reino Unido tiene su sección más abajo.
- España. El Real Decreto 390/2021, artículo 15, exige la etiqueta de eficiencia energética en toda oferta, promoción y publicidad de venta o alquiler de un edificio o de una parte del mismo. La etiqueta debe indicar con claridad si se refiere al proyecto, a la obra terminada o a un edificio existente, y se prohíben las que puedan inducir a error.
- Alemania. Según el artículo 87 de la ley de energía (el Gebäudeenergiegesetz, que el sitio oficial titula ahora Gebäudemodernisierungsgesetz), un anuncio en medios comerciales debe indicar el tipo de certificado, el valor de demanda o consumo de energía final y la principal fuente de energía de calefacción, si existe certificado al publicarlo. Para las viviendas, también el año de construcción y la clase de eficiencia del certificado. La obligación recae sobre el vendedor, el arrendador o el agente responsable de la publicación.
- Francia. El ministerio de ecología establece que un anuncio de venta o alquiler debe mostrar como mínimo las letras de las escalas de energía y clima del DPE, la mención «logement à consommation énergétique excessive» para las peores clases y, desde el 1 de enero de 2022, un rango de factura energética teórica. Remite al decreto 2020-1609.
- Italia. El Decreto Legislativo 192/2005, artículo 6, apartado 8, exige que los anuncios de venta o alquiler en todos los medios comerciales indiquen los índices de prestación energética y la clase energética del edificio. Se exceptúan los alquileres residenciales de uso inferior a cuatro meses al año.
- Polonia. El artículo 13 de la ley de prestaciones energéticas de los edificios (texto consolidado de enero de 2024) exige que un anuncio de venta o alquiler de un edificio o unidad con certificado indique la demanda anual de energía útil, la energía final, la energía primaria no renovable, la cuota renovable y el indicador de emisiones de CO2. Se aplica al propietario, al administrador o a quien actúe en su nombre.
Añade a tu ficha los campos del certificado, en la forma local, y comprueba que el anuncio terminado los incluye antes de aprobarlo.
Reino Unido: normas sobre descripciones precisas
En Inglaterra y Gales, la exactitud de un anuncio es una cuestión legal, no de estilo. Fuentes consultadas el 20 de octubre de 2026.
La Digital Markets, Competition and Consumers Act 2024 prohíbe las prácticas comerciales desleales. Sus disposiciones principales, las secciones 225 a 230, entraron en vigor el 6 de abril de 2025 y sustituyeron a los reglamentos de protección del consumidor de 2008. La sección 226 cubre las acciones engañosas: información falsa, o una presentación de conjunto que pueda engañar al consumidor medio aunque cada detalle sea técnicamente cierto. La sección 227 cubre las omisiones engañosas. La sección 230 dice que un anuncio que invita a comprar debe indicar las características principales del producto y el precio total, de forma clara y a tiempo. Lee el texto de la sección 230.
La Competition and Markets Authority explica cómo interpreta estas normas en su guía sobre prácticas comerciales desleales (CMA207), actualizada el 18 de noviembre de 2025. Considera relevante la información que el consumidor medio necesita para decidir con conocimiento de causa, y afirma que la venta o el arrendamiento de inmuebles cuenta como producto. Uno de sus ejemplos es una casa anunciada con tres dormitorios cuando una habitación es demasiado pequeña para serlo, lo que podría cambiar que alguien vaya a verla. Es el error que comete una IA cuando cuenta un despacho como dormitorio.
Una advertencia sobre listas antiguas. El National Trading Standards Estate and Letting Agency Team publicó una guía muy conocida sobre la información material en los anuncios. Se ha retirado de los canales oficiales porque la ley de 2024 sustituyó a los reglamentos en los que se apoyaba, como informó Propertymark el 9 de mayo de 2025. No la cites como derecho vigente. Usa la CMA207 y la ley, y conserva la guía antigua como lista interna.
Dos normas más afectan a lo que produce una IA. Primero, el Reglamento de 2012 sobre eficiencia energética de los edificios (Inglaterra y Gales) exige que la calificación de un certificado válido figure en cualquier anuncio de venta o alquiler en medios comerciales, según la regulación 11. Tu generador debe trasladar la calificación sin cambios. Segundo, los portales tienen reglas propias. Las directrices técnicas de Rightmove de enero de 2026 definen el contenido generado o manipulado con IA como una Enhanced Edit. Solo se permite si no tergiversa el inmueble, debe ir con imágenes actuales y exactas de la estancia o del inmueble, y debe estar claramente etiquetado como IA o mejorado. Esas reglas tratan de imágenes; la parte de fotos está en nuestra guía sobre fotos y vídeo inmobiliario con IA. Una descripción escrita tiene que ser verdadera por el mismo principio.
Ejemplo completo: una descripción con IA floja y otra buena
Este anuncio es ilustrativo: ni inmueble ni dirección reales. Se sitúa en el Reino Unido, para seguir la normativa explicada arriba. Esta es la ficha de datos, montada a partir de documentos.
- Piso en segunda planta de un bloque construido para viviendas en la década de 1930, sin ascensor
- Dos dormitorios, un baño, un salón con cocina abierta
- Superficie de 61 m² (657 pies cuadrados), medida en el plano
- Precio de salida de 325.000 £, ofertas a partir de esa cifra
- Arrendamiento de larga duración (leasehold) con 118 años restantes, renta del suelo (ground rent) de 250 £ al año, gastos de comunidad (service charge) de 2.100 £ al año
- Calificación energética C, tramo C del impuesto municipal (council tax)
- Un cuarto común para bicicletas, sin garaje, sin balcón
La versión floja salió de pedirle a un chatbot genérico que «escribiera un gran anuncio para este piso», solo con las fotos:
Espectacular y amplio apartamento de dos dormitorios de unos 85 m² con balcón privado orientado al sur. Totalmente reformado, con cocina nueva a estrenar, esta joya en propiedad plena (freehold) está a un paso de la estación y ofrece garaje para dos coches. Certificado energético B.
Cuenta los problemas. La superficie es inventada y un 40 por ciento mayor de lo real. El balcón no existe. «Propiedad plena» es incorrecto en un piso en arrendamiento de larga duración. El garaje es inventado. «Reformado» y «cocina nueva a estrenar» no tienen documento detrás. La calificación energética es errónea. «A un paso de la estación» no está medido. Según la ley, cada una de estas afirmaciones es probablemente una declaración falsa sobre una característica principal, y la ausencia de los datos del arrendamiento es probablemente una omisión relevante.
La versión buena salió del mismo piso con la ficha y la instrucción de escribir solo a partir de ella:
Piso de dos dormitorios en segunda planta de un bloque construido para viviendas en la década de 1930. La distribución de 61 m² (657 pies cuadrados) incluye un salón con cocina abierta, un dormitorio doble, un segundo dormitorio y un baño. No hay ascensor ni garaje, y un cuarto común sirve para guardar bicicletas. Arrendamiento de larga duración (leasehold) con 118 años restantes; renta del suelo de 250 £ al año, gastos de comunidad de 2.100 £ al año. Calificación energética C, tramo C del impuesto municipal. Precio de salida de 325.000 £, ofertas a partir de esa cifra.
Es más sobria, y cada cifra tiene un documento. Añade el calor a mano, como la luz que viste en la visita.
Una comprobación en seis pasos antes de publicar nada
- Monta primero la ficha con documentos y anota la fuente de cada dato.
- Genera solo desde la ficha, con la instrucción de escribir «no consta» donde falte un dato.
- Compara cada cifra con la ficha: superficie, precio, estancias, calificación, régimen.
- Tacha toda afirmación sin prueba, como reformado, orientación sur o tranquilo, salvo que puedas enseñar un documento o una foto.
- Lee las fotos contra el texto. Las palabras deben describir lo que el comprador verá en pantalla y en la visita.
- Aprúebalo tú. El último paso es una decisión humana, no una herramienta, y el riesgo frente a las autoridades de consumo sigue recayendo sobre el agente que publicó.
Haz lo mismo con la página y cada pie de redes.
Dónde fallan las herramientas de anuncios con IA
- Importar desde un enlace copia sus errores. Si la página de origen está mal, el borrador también. Contrasta con tus documentos.
- Las fotos no muestran medidas. Los modelos adivinan superficies y usos a partir de imágenes. No publiques nunca una cifra que salió de una foto.
Cómo lo hace Really
Really es el agente de IA de Formule: hace el trabajo que un CRM inmobiliario suele limitarse a registrar. En la app de Formule abres el formulario de nuevo anuncio y usas el acceso directo Importar desde anuncio online, que toma la dirección de un anuncio de otro sitio y trae los detalles y las fotos. Después, Really te ayuda a convertirlo en un borrador de anuncio y una página para compartir, en español, inglés, alemán, francés, italiano o polaco. Funciona en la app, por WhatsApp y por voz en la app.
Estos datos están vigentes hoy, y los límites importan tanto como las funciones:
- Nada sale sin ti. La documentación de Formule dice que hay que comprobar siempre lo que trae la importación. Really muestra cada cambio como una tarjeta con la acción exacta, y tú pulsas Aprobar o Cancelar.
- Primero, borrador. Un anuncio guardado como borrador solo se ve dentro de Formule, y su página pública no está activa hasta que lo publicas. La documentación sugiere publicar cuando las fotos y la descripción estén listas.
- Los datos obligatorios siguen siendo tuyos. Título, tipo, estado, precio, ubicación y descripción son campos obligatorios. Dormitorios, baños y superficie en metros cuadrados son opcionales, pero los compradores filtran por ellos, así que rellénalos con tu ficha.
- La primera foto es la cabecera. La primera imagen es la cabecera de la página pública, así que pon primero la mejor.
- Vídeo corto para redes. Un anuncio con imágenes puede generar un Listing Reel para redes sociales a partir de su galería. Las imágenes y vídeos con IA se crean en la sección de Marketing con créditos, y en una cuenta individual requieren un plan de pago. Todo lo que la IA haga de un inmueble debe etiquetarse como tal.
- Tu propio asistente también. Formule se conecta a Claude y ChatGPT mediante su servidor MCP, para que les preguntes por tus datos. Nuestra guía sobre ChatGPT y Claude para agentes inmobiliarios explica cómo.
La documentación de anuncios cubre el formulario en detalle. Con la página activa, las consultas llegan al mismo pipeline, y la rapidez de respuesta decide lo que valió la página, como explicamos en seguimiento de leads con IA en WhatsApp.
Formule lleva 17 meses en funcionamiento con 14 agencias, y su catálogo reúne 10.288 anuncios. Mira la página de Formule para tu mercado, o empieza gratis y deja que Really configure tu cuenta en una conversación, con una prueba de Really de 7 días.