La descrizione di un immobile scritta dall'AI vale quanto i dati che le date. Usato bene, un solo link o una serie di foto diventa in pochi minuti la descrizione dell'annuncio, una pagina annuncio condivisibile e i testi per i social. Usato male, produce un paragrafo sicuro di sé con un balcone che l'appartamento non ha. Questa guida è per gli agenti immobiliari che vogliono la velocità senza il rischio. Copre il flusso di lavoro, i dati che non vanno mai inventati, gli obblighi sull'indicazione dei dati energetici nell'annuncio per mercato, a partire dall'Italia, le regole britanniche sulle descrizioni accurate e un esempio pratico di descrizione AI debole e di una buona. Fa parte della nostra guida all'intelligenza artificiale immobiliare.
Una fonte in ingresso, tre risultati in uscita
Ogni generatore di annunci con AI ha la stessa forma: entra una fonte, escono delle bozze.
- La fonte. Un link all'immobile (la vostra pagina, la brochure di un proprietario, un annuncio che state per prendere in carico), oppure una cartella di foto con qualche dato scritto a mano.
- La descrizione dell'annuncio. Un titolo e da 120 a 200 parole nel vostro stile di agenzia.
- La pagina condivisibile. Una pagina web con le foto, i dati chiave e un modo per contattarvi, così potete mandare a un acquirente un solo link.
- I testi social. Una breve didascalia per ogni canale, scritta con gli stessi dati.
La velocità è reale. Il rischio sta in un punto solo: il modello riempie i vuoti. Se la fonte non dice quanto è grande il soggiorno, un modello linguistico lo descriverà volentieri come ampio. È un'abitudine di scrittura, ed è per questo che il controllo è un passaggio e non un ripensamento.
Partite da una scheda dati, non da un prompt
Il metodo più affidabile è separare i dati dalle parole. Prima che l'AI scriva una frase, costruite una scheda dati con i documenti che avete: l'incarico del proprietario, le informazioni sul titolo, l'attestato di prestazione energetica, la planimetria. Poi dite all'AI di scrivere solo da quella scheda.
Questi dati non devono mai venire dalla fantasia del modello:
- Superficie. Metri quadrati come misurati e quale misura avete usato. Mai «circa 90 mq» perché le foto sembravano grandi.
- Prezzo. Il prezzo richiesto, la base del prezzo (trattabile, fisso, indicativo) e le spese che l'acquirente dovrà necessariamente sostenere.
- Locali. Numero di camere, bagni e sale. Un ripostiglio troppo piccolo per essere una camera non è una camera.
- Classe energetica. I dati dell'attestato di prestazione energetica in corso di validità, copiati esattamente.
- Stato giuridico. Proprietà, eventuali vincoli, spese condominiali e qualsiasi cosa limiti l'uso o la vendita.
- Caratteristiche, stato e distanze. Posto auto, spazi esterni, «appena ristrutturato», «esposto a sud», «a cinque minuti dalla stazione». Se non potete mostrare il documento o la foto, lasciatelo fuori.
Scrivete l'istruzione in parole semplici: scrivi solo dalla scheda dati, non usare nessuna cifra che non ci sia e scrivi «non indicato» dove manca un dato. Questa sola regola elimina la maggior parte dei dettagli inventati.
Regole sull'annuncio per mercato
Le regole di un Paese non valgono negli altri. Ogni mercato qui sotto ha un proprio obbligo di riportare nell'annuncio i dati sulla prestazione energetica, e il vostro generatore deve copiarli dall'attestato senza modifiche. Questo è un punto di partenza, non una consulenza legale. Le fonti sono state lette il 20 ottobre 2026, quindi controllate il testo aggiornato prima di farvi affidamento. Si applicano anche le regole generali di ciascun Paese sulla pubblicità ingannevole, che qui non sono trattate. Il Regno Unito ha una sezione dedicata più sotto.
- Italia. Il decreto legislativo 192/2005, articolo 6, comma 8, impone che gli annunci di vendita o locazione su tutti i mezzi commerciali riportino gli indici di prestazione energetica dell'edificio e la classe energetica. Sono escluse le locazioni di immobili residenziali usati meno di quattro mesi l'anno.
- Germania. Ai sensi del § 87 della legge sull'energia (il Gebäudeenergiegesetz, che il sito ufficiale ora intitola Gebäudemodernisierungsgesetz), un annuncio sui mezzi commerciali deve indicare il tipo di attestato, il valore del fabbisogno o del consumo di energia finale e la principale fonte energetica di riscaldamento, se al momento della pubblicazione esiste un attestato. Per le abitazioni deve indicare anche l'anno di costruzione e la classe di efficienza dell'attestato. L'obbligo riguarda il venditore, il locatore o l'agente responsabile della pubblicazione.
- Francia. Il ministero dell'Ecologia precisa che un annuncio di vendita o locazione deve mostrare almeno le lettere delle scale energia e clima del DPE, la dicitura «logement à consommation énergétique excessive» per le classi peggiori e, dal 1° gennaio 2022, una fascia per la spesa energetica teorica. Il ministero rimanda al decreto 2020-1609.
- Spagna. Il Real Decreto 390/2021, articolo 15, impone l'etichetta di efficienza energetica in ogni offerta, promozione e annuncio di vendita o locazione di un edificio o di una sua parte. L'etichetta deve dire con chiarezza se si riferisce al progetto, all'opera finita o a un edificio esistente, e sono vietate le etichette che possono trarre in inganno.
- Polonia. L'articolo 13 della legge sulla prestazione energetica degli edifici (testo consolidato di gennaio 2024) impone che l'annuncio di vendita o locazione di un edificio o di un'unità con attestato riporti il fabbisogno annuo di energia utile, l'energia finale, l'energia primaria non rinnovabile, la quota rinnovabile e l'indicatore di emissione di CO2. Vale per il proprietario, il gestore o chiunque agisca per loro conto.
Aggiungete alla scheda dati i campi dell'attestato, nella forma locale, e verificate che ci siano nell'annuncio finito prima di approvarlo.
Regno Unito: le regole sulle descrizioni accurate
In Inghilterra e Galles l'accuratezza di un annuncio è una questione di legge, non di stile. Le fonti seguenti sono state lette il 20 ottobre 2026.
Il Digital Markets, Competition and Consumers Act 2024 vieta le pratiche commerciali sleali. Le sue disposizioni principali, sezioni da 225 a 230, sono entrate in vigore il 6 aprile 2025 e hanno sostituito il regolamento del 2008 sulla tutela dei consumatori come base per l'applicazione. La sezione 226 riguarda le azioni ingannevoli: fornire informazioni false, o una presentazione complessiva che possa ingannare il consumatore medio, anche se ogni dettaglio è tecnicamente vero. La sezione 227 riguarda le omissioni ingannevoli. La sezione 230 dice che un annuncio che invita all'acquisto deve indicare le caratteristiche principali del prodotto e il prezzo totale, in modo chiaro e tempestivo. Leggete una volta il testo della sezione 230.
La Competition and Markets Authority spiega come interpreta queste regole nella sua guida sulle pratiche commerciali sleali (CMA207), aggiornata il 18 novembre 2025. Considera rilevante un'informazione quando il consumatore medio ne ha bisogno per prendere una decisione informata, e dice che la vendita o la locazione di immobili conta come prodotto. Uno dei suoi esempi è una casa pubblicizzata con tre camere da letto quando una stanza è troppo piccola per esserlo, il che potrebbe cambiare la scelta di andare a visitarla. È esattamente l'errore che scrive un'AI quando conta uno studio come camera da letto.
Una cautela sulle vecchie liste di controllo. Il National Trading Standards Estate and Letting Agency Team ha pubblicato una nota guida sulle informazioni rilevanti negli annunci. È stata ritirata dai canali ufficiali ora che la legge del 2024 ha sostituito i regolamenti su cui si basava, come riportato da Propertymark il 9 maggio 2025. Non citatela come legge vigente. Usate CMA207 e la legge, e tenete la vecchia guida come lista di controllo interna.
Altre due regole si applicano direttamente ai testi prodotti dall'AI. Primo, le Energy Performance of Buildings (England and Wales) Regulations 2012 richiedono che la classe energetica di un attestato valido compaia in ogni annuncio di vendita o locazione sui mezzi commerciali, ai sensi della regulation 11. Il vostro generatore deve riportarla invariata. Secondo, i portali fissano regole proprie. Le linee guida tecniche di Rightmove di gennaio 2026 definiscono Enhanced Edit i contenuti generati o manipolati dall'AI. Sono ammessi solo se non travisano l'immobile, devono essere accompagnati da immagini attuali e accurate della stanza o dell'immobile e devono essere chiaramente indicati come AI o migliorati. Quelle regole riguardano le immagini, quindi il lato foto è nella nostra guida su foto e video immobiliari con AI. Una descrizione scritta deve essere vera per lo stesso principio.
Esempio pratico: una descrizione AI debole e una buona
Questo annuncio è a scopo illustrativo. Non è un immobile reale e non ha un indirizzo reale. Ecco la scheda dati, costruita dai documenti.
- Appartamento al secondo piano in un condominio degli anni Trenta, senza ascensore
- Due camere da letto, un bagno, un soggiorno con cucina a vista
- Superficie 61 mq, misurata sulla planimetria
- Prezzo richiesto 325.000 euro, trattabile
- Spese condominiali 2.100 euro l'anno
- Classe energetica C, con gli indici di prestazione energetica dell'attestato
- Un locale comune per le biciclette, nessun posto auto, nessun balcone
La versione debole è nata chiedendo a un chatbot generico di «scrivere un grande annuncio per questo appartamento» con allegate solo le foto:
Splendido e ampio bilocale di circa 85 mq con balcone privato esposto a sud. Splendidamente ristrutturato con cucina nuovissima, questo gioiello si trova a due passi dalla stazione e offre posti auto per due macchine. Classe energetica A.
Contate i problemi. La superficie è inventata e circa il 40 per cento troppo grande. Il balcone non esiste. Il posto auto è inventato. «Ristrutturato» e «cucina nuovissima» sono affermazioni senza alcun documento dietro. La classe energetica è sbagliata e mancano gli indici di prestazione energetica. «A due passi dalla stazione» non è misurato. Ognuna di queste è una probabile affermazione falsa su una caratteristica principale dell'immobile, e i dati mancanti sulle spese condominiali sono una probabile omissione rilevante.
La versione buona è nata dallo stesso appartamento con la scheda dati allegata e l'istruzione di scrivere solo da quella:
Appartamento al secondo piano di un condominio degli anni Trenta, con due camere da letto. La superficie di 61 mq comprende un soggiorno con cucina a vista, una camera matrimoniale, una seconda camera e un bagno. Non ci sono ascensore né posto auto, e un locale comune accoglie le biciclette. Spese condominiali 2.100 euro l'anno. Classe energetica C. Prezzo richiesto 325.000 euro, trattabile.
È più sobria, e ogni numero risale a un documento. Aggiungete calore a mano, per esempio la luce che avete visto durante la visita, perché c'eravate voi.
Sei passaggi di controllo prima che qualcosa vada online
- Costruite prima la scheda dati dai documenti e annotate la fonte di ogni dato.
- Generate solo dalla scheda, con l'istruzione di scrivere «non indicato» dove manca un dato.
- Confrontate ogni numero della bozza con la scheda: superficie, prezzo, locali, classe energetica, stato giuridico.
- Cancellate ogni affermazione senza prove, come ristrutturato, esposto a sud o tranquillo. Tenetela solo se potete mostrare un documento o una foto.
- Leggete le foto insieme al testo. Le parole devono descrivere ciò che l'acquirente vedrà sullo schermo e il giorno della visita.
- Approvatela voi. Una decisione umana, non uno strumento, è l'ultimo passaggio, e il rischio verso le autorità resta all'agente che ha pubblicato.
Fate lo stesso controllo sulla pagina e su ogni didascalia social.
Dove sbagliano gli strumenti AI per gli annunci
- Importare da un link copia i suoi errori. Se la pagina di partenza è sbagliata, lo è anche la bozza. Controllate sui vostri documenti.
- Le foto non mostrano le misure. I modelli indovinano superficie e destinazione dei locali dalle immagini. Non pubblicate mai una cifra che viene da una foto.
Come lo fa Really
Really è l'agente AI di Formule: fa il lavoro che un gestionale immobiliare di solito si limita a registrare. Nell'app Formule aprite il modulo New listing e usate la scorciatoia Import from Online Listing, che prende l'indirizzo di un annuncio pubblicato altrove e ne importa dati e foto. Really vi aiuta poi a trasformarlo in una bozza di annuncio e in una pagina annuncio condivisibile, nella vostra lingua: italiano, inglese, tedesco, francese, spagnolo o polacco. Funziona nell'app, su WhatsApp e a voce nell'app.
Questi fatti sono attivi oggi, e i limiti contano quanto le funzioni:
- Niente esce senza di voi. La documentazione di Formule dice di controllare sempre ciò che l'importazione ha portato. Really mostra ogni modifica come una scheda con l'azione esatta, e voi premete Approve o Cancel.
- Prima la bozza. Un annuncio salvato come Draft è visibile solo dentro Formule, e la sua pagina pubblica non è online finché non pubblicate. La documentazione suggerisce di pubblicare quando foto e descrizione sono pronte.
- I dati obbligatori restano vostri. Titolo, tipo, stato, prezzo, ubicazione e descrizione sono campi obbligatori. Camere da letto, bagni e superficie in metri quadrati sono facoltativi, ma gli acquirenti filtrano per questi dati, quindi compilateli dalla vostra scheda dati.
- La prima foto è l'intestazione. La prima immagine diventa l'intestazione della pagina pubblica, quindi mettete per prima la migliore.
- Video breve per i social. Un annuncio con immagini può generare dalla sua galleria un Listing Reel per i social. Immagini e video AI si creano nella sezione Marketing con i crediti, e su un account singolo questi strumenti richiedono un piano a pagamento. Tutto ciò che l'AI ha prodotto di un immobile va indicato come tale.
- Anche il vostro assistente. Formule si collega a Claude e ChatGPT tramite il suo server MCP, così potete interrogarli sui vostri dati Formule. La nostra guida ChatGPT e Claude per agenti immobiliari spiega come.
La documentazione sugli annunci descrive il modulo nel dettaglio. Quando la pagina è online, le richieste arrivano nella stessa pipeline, e la rapidità di risposta decide quanto valeva la pagina, come spieghiamo in follow-up dei lead con AI su WhatsApp.
Formule è online da 17 mesi con 14 agenzie, e il suo catalogo contiene 10.288 annunci immobiliari. Vedete la pagina Formule per l'Italia, oppure iniziate gratis e lasciate che Really configuri il vostro account in una sola chat, con una prova di Really di 7 giorni.
In breve
L'AI scrive gli annunci in fretta, e l'accuratezza resta compito dell'agente. Costruite prima la scheda dati, generate solo da quella, controllate ogni numero e ogni affermazione e approvate voi.